ENGELS
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
El Código Civil en sus Art. 1602.-El
vendedor debe explicar con claridad a lo que se obliga. Cualquier pacto oscuro
o ambiguo, se interpreta contra el vendedor.
Art. 1603.- Existen dos obligaciones
principales: la de entregar, y la de garantizar la cosa que se vende.
1)
El vendedor debe custodiar y conservar la cosa que
entregará al comprador.
2)
Debe entregar la cosa vendida.
3)
Debe entregar al comprador los títulos de pertenencia y
en general facilitarle todos los datos para permitir su inscripción en un
registro público.
4)
Prestar la garantía o saneamiento en los casos de
evicción y vicios ocultos.
5)
Pagar los gastos del otorgamiento de la escritura salvo
pacto en contrario y los gastos de entrega.
La Conservación De La Cosa: Los
Riesgos.
Art. 1614.- La cosa debe entregarse
en el estado en que se encontraba en el momento de la venta. Desde este día
pertenecen al adquiriente todos los frutos.
Art. 1615.- La obligación de
entregar la cosa, comprende sus accesorios y todo lo que se ha destinado a su
uso perpetuo.
El CC señala como principio general que el obligado a dar la cosa lo esté
también a conservarla con la diligencia de un buen padre de familia. De aquí se
desprende por lo tanto que el vendedor responderá de la pérdida o deterioro de
la cosa vendida cuando obre con dolo, negligencia o si está en mora.
El problema surge cuando se pierde o deteriora por caso fortuito (y, por
supuesto, antes de la entrega) surge entonces la duda de ¿quién debe soportar
la pérdida?, ¿el vendedor o el comprador? El Derecho Germano atribuyó los
riesgos al vendedor mientras que el Derecho Romano atribuyó los riesgos al
comprador.
¿Qué criterio
sigue nuestro CC? Aunque no está muy clara la postura del código se puede
señalar una regla general y una excepción.
Regla general: es aplicable a las cosas no
fungibles y a las cosas fungibles cuya venta se hace aisladamente y por un solo
precio, aunque no está muy clara la postura del código en el fondo late la
solución romana de imputar los riesgos al comprador.
La excepción: rige para cosas fungibles que
se vendieron por un precio fijado con relación al peso, número o medida y en
las cuales no se imputa el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado,
contado y medido salvo que el comprador esté en mora.
LA ENTREGA DE LA COSA:
El Pacto De Reserva De Dominio Y La Venta De
Cosa Ajena.
Entrega de la
cosa:
El CC regula dentro del contrato de compraventa la figura jurídica que la
doctrina llama “tradición” o “entrega” y que se aplica no sólo a la compraventa
sino también a todos los contratos traslativos del dominio.
La tradición (o entrega) es el medio jurídico de transmitir al comprador
la propiedad de la cosa que ha comprado, por lo tanto la entrega es la
transmisión de la posesión jurídica de las cosa que hace adquirir la propiedad.
El CC dice que el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la
cosa vendida y se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder
y posesión del comprador.
Ä
Casos en los que el vendedor no está obligado a la entrega:
1)
Venta Con Precio Presente (al contado): el vendedor no
está obligado a entregar la cosa vendida si el cobrador no le ha pagado el
precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
2)
Venta Con Precio Aplazado: el vendedor tampoco tendrá
obligación de entregar la cosa vendida cuando se hay pactado un aplazamiento o
un plazo para el pago si después de la venta se descubre que el comprador es
insolvente de tal suerte que el vendedor corre el peligro de perder el precio.
Se exceptúa el caso de que el comprador afiance (con abal o garantía) de que
pagará en el plazo convenido.
Ä
Objeto de la entrega: el vendedor deberá entregar la cosa vendida en el
estado en el que se hallaba al perfeccionarse el contrato; todos los frutos
pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.
Ä
Reglas especiales de la entrega:
Dentro de éstas
están los supuestos:
1)
Que la finca vendida tenga menor cabida que la señalada
en el contrato. En principio el vendedor deberá entregar al comprador todo lo
que se haya expresado en el contrato, si esto no es posible el comprador podrá
optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato,
siempre que en este último caso la disminución no baje de la décima parte de la
calidad.
2)
Que la finca tenga mayor cabida que la expresada en el
contrato. El comprador tendrá la obligación de pagar el exceso del precio si la
mayor cabida no pasa de la vigésima parte de la señalada en el contrato. Si
excede de esa vigésima parte el cobrador podrá desistir del contrato.
3)
Que alguna parte de la finca vendida sea de peor
calidad que la expresada en el contrato. El CC da la misma solución que en el
primer supuesto.
4)
En la venta de una finca hecha por un precio alzado y
no a razón de un tanto por unidad de medida o de número no tendrá lugar el
aumento o disminución del precio aunque resulte de mayor o menor cabida que la
señalada en el contrato.
5)
Las acciones que nacen de los supuestos anteriores
prescriben en el plazo de 6 meses a contar desde el día de la entrega.
Finalmente, los gastos de entrega de la cosa vendida serán de cuenta del
vendedor y los de transporte o traslado a cargo del comprador, salvo pacto en
contrario.
PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.
Como veíamos el precio es un requisito esencial de la compraventa y puede
ser de pasado (es decir, confesado), de presente (al contado) o de futuro (es
decir, si queda aplazado).
El CC y los Derechos Forales, excepto el navarro, exigen que este pacto
sea expreso.
La finalidad práctica de este pacto es garantizar el pago del precio
aplazado reservándose el vendedor el dominio de la cosa vendida hasta que el
comprador le satisfaga íntegramente el precio. En consecuencia, el vendedor
continúa como propietario de la cosa concediéndole al comprador el uso,
disfrute y posesión de ese bien. Por su parte, el comprador es un precarista
(que no tiene título de dominio) no puede adquirir la cosa por usucapión y, si
dispone de ella, responde de apropiación indebida.
Ä Efectos de este pacto de reserva de
dominio:
Hay que distinguir dos situaciones:
1)
Si el comprador paga la totalidad del precio el dominio
de la cosa se transfiere al comprador sin necesidad de ninguna declaración
posterior de las partes, es decir, es automático,
2)
Si el comprador no paga el precio pendiente la venta se
resuelve en pleno derecho a favor del vendedor.
Este pacto es utilizadísimo en la venta de bienes muebles; se rige esta
materia de pacto de reserva de dominio por la Ley de Venta a Plazos de Bienes
Muebles de 13 de Julio de 1998 y por su Ordenanza de 19 de Julio de 1999 que
adapta nuestro Ordenamiento Jurídico a las directivas comunitarias en esta
materia.
Este registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles se ha integrado en el
Registro de Bienes Muebles que se lleva en el Registro Mercantil. (Donde más se
usa es en la compra de coches).
Venta de Cosa Ajena:
Si la obligación fundamental que tiene el vendedor es transmitir el
dominio de la cosa vendida al comprador puede parecer un contrasentido admitir
la validez de un contrato de compraventa cuando la cosa vendida no es propiedad
del vendedor.
El Derecho Comparado admite indistintamente ambas soluciones; el Sistema
Alemán admite expresamente la Venta de Cosa Ajena mientras que el Sistema
Francés la considera nula. Nuestro CC no establece ni un solo artículo sobre la
materia de Venta de Cosa Ajena, por ello, el TS y la DGRN admite la validez de
esta figura por su carácter consensuado y tomando como base el Principio De
Autonomía De La Voluntad del Art. 1255 CC.
Rocas Sastre dice que el CC sigue, esencialmente, el Sistema Romano sobre
la Compraventa, en la que el vendedor contrae la obligación de entregar la cosa
al comprador, pero no hay ninguna norma en el CC que obligue al vendedor ha ser
propietario de la cosa que vende, por ello hay que distinguir dos situaciones:
z
Si el vendedor es dueño de la cosa vendida la
tradición instrumental transmite la propiedad de la cosa al comprador,
z
Si el vendedor no es el dueño de la cosa vendida le transferirá al comprador el
poder y posesión que tuviese sobre la cosa vendida y si sumando el tiempo de
posesión del vendedor y el tiempo de posesión del comprador se cumplen los
plazos de la usucapión, ésta (la usucapión) se producirá a favor del comprador
y, en consecuencia, éste adquirirá la propiedad de la cosa vendida por la
usucapión.
Si antes de consumarse la usucapión la cosa fuese reivindicada por el
verdadero propietario el vendedor estará obligado al saneamiento por evicción.
GARANTÍA O SANEAMIENTO: POR
EVICCIÓN, POR GRAVÁMENES OCULTOS, POR VICIOS OCULTOS.
Garantía o saneamiento:
Art. 1625.- La garantía que debe el vendedor
al adquiriente, tiene dos objetos: es. el primero, la pacífica posesión de la
cosa vendida; y el segundo, los defectos ocultos de esta cosa o sus vicios
redhibitorios.
Además de la entrega el vendedor ha de asegurar al comprador la posesión
pacífica y útil de la cosa vendida. Por lo tanto, la garantía o saneamiento es
la obligación que contrae el vendedor de garantizar o procurar al comprador la
posesión pacífica y útil de la cosa vendida o de indemnizarle por daños y
perjuicios en caso contrario.
De esta idea se desprenden las dos clases de garantía que regula el CC:
la garantía por evicción que garantiza la posesión pacífica de la cosa y evita
que el comprador sea perturbado por causas jurídicas, y el saneamiento por
vicios ocultos que garantiza la posesión útil de la cosa vendida y evita al
comprador perturbaciones por causas económicas.
El CC dice que en virtud del saneamiento el vendedor responderá al
comprador en primer lugar de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y
en segundo sular de los vicios o defectos ocultos que tuviera.
RAUL
SANEAMIENTO
POR EVICCIÓN:
Concepto: la palabra evicción procede
del latín “evincere” que significa vencer en juicio y consiste en la privación
que se hace al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior
a la compra de todo, o parte, de la cosa comprada.
Por lo tanto, el
saneamiento por evicción es la obligación que tiene el vendedor de indemnizar
daños y perjuicios al comprador si éste es privado de la cosa comprada en todo
o en parte por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra.
Art. 1626.- Aun cuando al tiempo de la venta
no se hubiere estipulado nada sobre la garantía, estará de derecho obligado el
vendedor a garantizar al adquiriente de la evicción que experimente en el todo
o parte del objeto vendido, o de las cargas que se pretendan sobre el mismo, y
que no se hayan declarado en el momento de la venta.
Carácter del saneamiento por evicción:
el saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato de compraventa,
es decir, que se presume que acompaña al contrato de compraventa mientras no
conste expresamente lo contrario.
Por lo tanto, las partes pueden aumentar, disminuir o suprimir esta obligación
legal del saneamiento por evicción.
No obstante, de esta libertad de pacto, el CC mira con evidente recelo la
cláusula por la que el comprador renuncie al saneamiento por evicción y la
restringe de una doble forma: por una parte, declara nulo (el CC) todo pacto
que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que haya existido
mala fe por su parte (la cual ha de ser probada) y, por otra parte, es preciso
que el comprador haga la renuncia de la evicción con conocimiento de los
riesgos que asume y sometiéndose a sus consecuencias.
Requisitos del saneamiento por evicción:
ü
Privación por sentencia firme: el saneamiento no
podrá exigirse hasta que hay recaído sentencia firme por la cual se condene al
comprador por la pérdida de la cosa comprada.
ü
Que se base en un derecho anterior a la compra.
El requisito de que el derecho en virtud del cual se priva al comprador de la
cosa comprada sea anterior a la compra es perfectamente lógico pues los
derechos adquiridos por terceras personas después de la compraventa serán ya
imputables al comprador pero no al vendedor.
ü
Notificación al vendedor. Este requisito se
funda en al hecho de que el vendedor es quién, lógicamente, debe tener los
medios de defensa contra esa demanda de evicción y sería injusto hacerle
soportar las consecuencias de esa evicción sin darle posibilidades de
defenderse.
Efectos del saneamiento por evicción:
Si la evicción se ha realizado (por sentencia firme) el comprador tiene
derecho a exigir del vendedor los gastos siguientes:
a)
El precio que tuviese la cosa vendida al tiempo de la
evicción sea mayor o menor que el que tuviese en el momento de la venta.
b)
Los frutos o rentas si se viese obligado a entregarlos.
c)
Las costas del pleito.
d)
Los gastos del contrato (de la escritura pública, de la
inscripción en el registro y un impuesto del 7%).
e)
Los daños y perjuicios así como los gastos de puro
recreo si la venta se hizo de mala fe.
Si el comprador hubiese renunciado al saneamiento (en virtud de pacto) el
vendedor sólo debe entregarle el precio que tuviese la cosa vendida al tiempo
de la evicción.
Si el comprador perdiera una parte de la cosa comprada por efecto de la
evicción pero que dicha parte fuese de tal importancia con relación al todo que
sin dicha parte no hubiese comprado el todo podrá exigir la rescisión del
contrato devolviendo la cosa comprada con los gravámenes que tuviese al
adquirirla.
ð Saneamiento Por Gravámenes Ocultos:
Se llaman vicios ocultos o redhibitorios a la obligación que tiene el
vendedor de responder al comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviese
la cosa en el momento de la venta.
El CC regula
tres modalidades de estos vicios ocultos:
Los gravámenes ocultos en las fincas:
Los requisitos legales son los siguientes:
M
Que el gravamen sea oculto, por ejemplo: una
carga o una servidumbre no aparente que no se refleje en la escritura de venta
ni que conste en el registro de la propiedad.
M
Debe presumirse que el comprador no habría
adquirido la finca si hubiera sabido la existencia del gravamen.
M
Que el comprador ejercite la acción en el plazo
de 1 año contado desde el otorgamiento de la escritura.
Los efectos son: que el comprador podrá elegir entre rescindir el
contrato o la reclamación al vendedor de la indemnización por daños y
perjuicios.
Los defectos o vicios ocultos o redhibitorios
en general:
Se incluyen aquí los vicios o defectos que puedan tener la cosa,
cualquiera que sea su naturaleza, mueble o inmueble.
Los requisitos y
los efectos son los mismos que para los gravámenes ocultos en las fincas, con la
única diferencia de que el plazo para su ejercicio es el de 6 meses contados
desde la entrega de la cosa.
Los vicios ocultos de los animales y ganados:
Los requisitos y efectos son los mismos que para los gravámenes ocultos
en las fincas, con la única diferencia de que el plazo para el ejercicio de la
acción es de 40 días contados desde la entrega salvo que los usos locales
establezcan un plazo mayor o menor.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
Art. 1650.- La obligación principal del
comprador, es pagar el precio el día y en el lugar convenido en la venta.
Art. 1651.- Si no se ha convenido nada
respecto a esto al hacerse la venta, debe pagar el comprador en el lugar y
tiempo en que debe hacerse la entrega.
Éstas son:
1)
Pagar el precio.
2)
Recibir la cosa vendida; si se niega injustificadamente
a recibirla el vendedor puede consignarla judicialmente quedando libre de toda
responsabilidad.
3)
Abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la
cosa, los traslados y los gastos de la escritura salvo pacto en contrario.
JEYNNY
EL PAGO DEL PRECIO: SUSPENSIÓN Y
FALTA DE PAGO.
El CC establece como regla general que el comprador está obligado a pagar
el precio de la cosa vendida en el tiempo y en lugar fijados en el contrato, si
no se hubiese fijado en ningún contrato, el pago deberá hacerse en el tiempo y
lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.
Ä SUSPENSIÓN DEL PAGO:
El comprador tiene la garantía del saneamiento por evicción si se ve
privado del todo o parte de la cosa vendida por sentencia firme pero, sin
haberse llegado a esa situación, puede suspender el pago del precio si
experimenta una perturbación en la posesión de la cosa o una amenaza de
perderla.
El CC señala que si el comprador fuese perturbado en la posesión o
dominio de la cosa comprada o tuviese fundado el temor de serlo por una acción
reivindicatoria o hipotecaria podrá suspender el pago del precio hasta que el
vendedor hay hecho cesar esa perturbación o peligro, a no ser que, afiance la
devolución del precio o se haya pactado que, no obstante cualquier contingencia
(es decir, situación), el comprador estará obligado a realizar el pago.
GARANTÍAS DEL PAGO.
Estas garantías están justificadas en beneficio del vendedor que,
normalmente, se desprende de la cosa vendida antes de recibir el precio y en
facilitar al comprador la compra a crédito.
Estas garantías
pueden ser de dos clases:
Z Convencionales:
Nacidas en
virtud de pacto. Las más frecuentes en la práctica son:
1)
Pacto de reserva de hipoteca: el vendedor se reserva
una hipoteca sobre la cosa vendida para garantizar el pago del precio aplazado.
2)
Pacto de reserva de dominio: el vendedor se reserva el
dominio de la cosa vendida hasta que el comprador no satisfaga íntegramente el
precio.
3)
Pacto o Ley Commisoria: consiste en estipular que si el
comprador no paga íntegramente el precio, al vencer el plazo fijado en el
contrato, éste se resuelve automáticamente, es decir, es una condición
resolutoria.
Z Legales:
El CC concede un derecho de retención al vendedor si la cosa no hubiera
sido entregada. En efecto, el vendedor no estará obligado a entregar la cosa
vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el
contrato un plazo para el pago.
El vendedor
tampoco tendrá obligación de entregar la cosa vendida cuando:
- Se haya convenido o pactado un aplazamiento o un plazo para el pago.
- Si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente.
Se exceptúa de
esta regla si el comprador afianza (si da fianza) de que pagará en el plazo
pactado.
Si la cosa
entregada fuese un inmueble el CC dice que si el vendedor tuviese fundado
motivo para temer la pérdida de ese inmueble y el precio, podrá promover
inmediatamente la resolución de esa compraventa.
LA VENTA CONDICIONAL DE MUEBLES
Art.
1.- Para los fines de esta Ley se
denomina venta condicional de muebles, aquella en que se conviene que el
derecho de propiedad no es adquirido por el comprador mientras no haya pagado
la totalidad del precio y cumplido las demás condiciones expresamente señaladas
en el contrato.
Venta que se
encuentra sujeta al cumplimiento de una determinada condición. Esta clase de
venta queda en firme una vez que se ha prestado la conformidad sobre el
cumplimiento de la condición. Existen dos tipos de venta condicional: la venta
condicional de muebles (regulada por la Ley No. 483 de 1964, y sus
modificaciones) y la venta condicional de inmuebles (regulada por la Ley No.
596 de 1941, G.O. 5665, modificada por la Ley No. 1087 de 1946, G.O.6381).
Ambas
modalidades pueden definirse como el contrato en virtud del cual el comprador
adquiere un bien o cosa en el comercio, de manos del comprador, pero el derecho
de propiedad del bien sobre la cosa adquirida no es transmitido hasta que el
comprador no haya cumplido una serie de requisitos, particularmente el pago de
la cuotas en que se comprometió pagar la cosa. La definición provista por las
dos legislaciones citadas son las siguientes: En cuanto a la venta condicional
de muebles, es definida como "aquella en que se conviene que el derecho de
propiedad no es adquirido por el comprador mientras no haya pagado la totalidad
del precio y cumplido las demás condiciones expresamente señaladas en el
contrato". (Ley 483 de 1964).