INTRODUCCIÓN
En
la siguiente investigación trataremos de
manera sucinta sobre Los Contratos de Arrendamiento. El Contrato
de Arrendamiento es aquel contrato bilateral en el
que una de las partes (Propietario) se obliga a la entrega de una cosa
determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto precio, en dinero
o signo que lo represente.
Otros
de los temas a tratar en el presente trabajo son: Sus Características, los Tipo, sus elementos constitutivos, las Responsabilidades
y Obligaciones de los contratantes, el Desalojo, la Tacita Reconducción, la
consignación del Pago, por concepto de alquiler, Finalmente nos
referiremos al tema de cómo se
rescinde y termina el Contrato de Inquilinato.
Metodológicamente
esta investigación se realiza a partir del método bibliográfico, analizando las
diversas informaciones obtenidas. Utilizamos este método para profundizar en la teoría de varios
autores, donde hemos recopilado informaciones previas. Por supuesto que siempre
de acorde a nuestra Jurisprudencia,
Doctrinas y los Códigos que estatuyen nuestras Leyes.
ENGELS
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O LOCACION
DEFINICIÓN
Desde
el antiguo derecho romano el contrato de arrendamiento era creador de
obligaciones, pero no traslativo de derechos reales: entre el arrendador y el
arrendatario no se originaba sino relaciones de obligaciones, sin derecho real.
En otras palabras, con la celebración del contrato de alquiler el propietario
solamente transfiere el derecho de ocupación y el usufructo o goce del inmueble, pero retiene el
derecho de propiedad sobre el mismo.
El contrato de Locación
o arrendamiento es aquel en virtud del cual una persona se compromete a dar a
otra el uso y goce de un objeto, durante un tiempo determinado y por un precio
convenido de antemano. En la práctica este concepto genérico se aplica a todo
aquello que implique el alquiler de un bien, sea éste mueble o inmueble.
Otra acepción muy
parecida sería: El arrendamiento o locación es un contrato por el cual una
persona se compromete a proporcionar a otra el goce temporal de una cosa
mediante un precio proporcional al tiempo.
REGIMEN LEGAL
El contrato de locación
está reglamentado por las disposiciones contenidas en los artículos 1708 al
1762 del Código Civil, pero por mandato del artículo 1134, del Código Civil,
las partes pueden acordar cláusulas y situaciones distintas a las contenidas en
estos artículos, bajo la condición de que no sean violatorias al orden público
y las buenas costumbres.
CLASIFICACION DEL
CONTRATO DE LOCACION
El Código Civil
considera dos clases fundamentales de locación:
a)
El Contrato de Locación de cosas, por el cual una de
las partes se obliga a permitir el disfrute a la otra de un bien durante cierto
tiempo, y por un precio determinado que éste se obliga a pagar; y
b)
El Contrato de Locación de obras, mediante el cual
una de las partes se obliga a realizar algo por la otra, mediante un precio
convenido.
Sin embargo, el mismo
Código Civil aclara que existen muchas clases particulares de locación. Al
respecto, en su artículo 1711, dispone que "estas dos clases de locación
se subdividen además en muchas especies particulares. Se llama alquiler, el de
casas y muebles; arrendamiento, el de las haciendas rurales; salario, el del
trabajo o servicio; aparcería, el de los animales, cuyo provecho se divide
entre el propietario y aquel a quien se les confía; los jornales, destajos o
ajustes alzados, para ejecutar una obra mediante un precio determinado, es
también locación, cuando se suministra el material por la persona que hace la
obra. Estas tres últimas clases se sujetan a reglas particulares".
Como
podemos ver, el contrato de locación refiérese a cosas y obras, y cada una de
estas categorías se subdivide en especies particulares, pero el contrato que
nos interesa tratar aquí es el que se refiere al alquiler o arrendamiento de inmuebles.
CONDICIONES REQUERIDAS
POR LA LEY PARA LA FORMACIÓN Y VALIDEZ DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER O LOCACIÓN
Al igual que todos los
contratos, el Código Civil, establece las condiciones esenciales para su
celebración, las cuales son:
1.-
El consentimiento de las partes, que se obligan
una respecto a la otra, sin la cual sería nulo de pleno derecho;
2.- La capacidad legal
de las partes para contratar, es decir ser dueño o tener poder legal o especial
para celebrar el contrato, tener la edad requerida por la ley, y aún teniendo
la edad requerida, no estar interdicto o imposibilitado legalmente para ello;
3.-
La existencia de un objeto cierto que forme la
materia; y
4.-
Una causa lícita; es decir que no contravenga la
ley, ni a las reglas del orden público ni las buenas costumbres.
EL LIBRE CONSENTIMIENTO
DE LAS PARTES EN RELACION AL PRECIO DEL ALQUILER
Existe libre
consentimiento de las partes para concertar el precio del inquilinato, no
obstante la existencia de las disposiciones del artículo 1 de la ley 38, del 24
de octubre de 1966, que dispone una escala de precios conforme al valor del
inmueble. Debido a la fluctuación del valor de la moneda dominicana y al
aumento en el valor de los inmuebles, dicha regulación legal ha quedado en
desuso, en razón de que los precios previstos en la citada ley 38 (con un
máximo de RD$35,000.00) no se corresponden con el valor real de los inmuebles
hoy día.
DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OTROS CONTRATOS
Diferencias y Semejanzas
entre el Contrato de Arrendamiento y el Contrato de Venta.
Semejanzas. En ambos
contratos tienen que conjugarse los elementos generales necesarios e
indispensables para la validez de los contratos (consentimiento y capacidad de
las partes, causa lícita y objeto cierto). Tanto el contrato de venta como el
de arrendamiento son consensuales, en razón de que en su formación no están
sometidos a ningún requerimiento especial de solemnidad, ni en cuanto a su
validez ni en cuanto a su existencia. Se forman por el sólo consentimiento de
las partes, expresado de cualquier manera. Son contratos sinalagmáticos, porque
al momento de la suscripción las partes contraen obligaciones recíprocas.
Diferencias.- La venta
transfiere el derecho de propiedad de los bienes vendidos al adquiriente,
mientras que en el arrendamiento el arrendador transfiere al arrendatario los
derechos de uso y goce, durante un tiempo determinado.
En el contrato de venta
las obligaciones del vendedor y del comprador son de ejecución instantánea: el
vendedor entrega el objeto vendido y el comprador paga el precio acordado. En
el contrato de arrendamiento la ejecución es de carácter sucesivo, pues el
cumplimiento se extiende durante toda la vigencia del contrato.
Aunque
ambos tipos de contratos garantizan privilegios al vendedor y al arrendador, se
diferencian en que los privilegios del arrendador son de carácter mobiliario (y están previstos por el art.2102 del
Código Civil) mientras que los privilegios del vendedor son de carácter inmobiliario (y
se encuentran señalados en el art.2103 del citado Código).
Diferencias y Semejanzas
entre el Contrato de Arrendamiento y el Usufructo.
Semejanzas.- Entre el
arrendamiento y el usufructo la similitud esencial radica en el hecho de que
ambas instituciones jurídicas confieren a una de las partes, por tiempo
determinado, el derecho de usar un bien sobre el cual no posee un derecho de
propiedad.
Diferencias.- La
constitución del usufructo conlleva el desprendimiento de un derecho real,
mientras que el arrendamiento o alquiler sólo confiere al arrendatario o
inquilino un derecho personal y mobiliario sobre la cosa arrendada. Además, el
usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, mientras que el
arrendamiento, por el contrario, no se extingue con la muerte de alguno de los
titulares.
Diferencias entre el
Arrendamiento y el Depósito
Diferencias.- El
contrato de depósito es esencialmente gratuito, mientras que el arrendamiento
se efectúa a título oneroso. Además, el contrato de depósito es un contrato
real, en el cual sólo excepcionalmente se autoriza al depositante el disfrute
de la cosa depositada. El arrendamiento, por el contrario, es un contrato
consensual, y el provecho de la cosa es imprescindible para su existencia.
Diferencias entre el
contrato de arrendamiento y el préstamo de uso (comodato)
Diferencias.- El
arrendamiento se diferencia del préstamo de uso porque el arrendamiento es a
título oneroso, y el préstamo de uso es a título gratuito.
CARACTERISTICAS DEL
CONTRATO DE INQUILINATO
a)
Es un contrato Consensual, es decir, que su
formación no está sometida a ningún requisito especial de solemnidad, ni en
cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forma por el sólo
consentimiento de las partes, expresado en cualquier forma. (El solus consensus
obliga). De manera que basta con que se produzca un acuerdo con respecto al
inmueble, al precio y al tiempo para que se perfeccione el contrato de
alquiler, de donde se desprende que dicho contrato puede ser escrito o verbal.
b) Es un Contrato Sinalagmático,
porque supone obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una de las partes,
aplicándose en el mismo las reglas del "non adimpleti contractus" (si
tu no cumples, yo tampoco), propia de la teoría del riesgo y de la resolución
judicial. En lo relativo a la excepción non adimpleti contractus tanto la jurisprudencia francesa como
la dominicana han estado de acuerdo en no aprobar la misma en materia de
alquileres, alegando que este es un contrato sinalagmático imperfecto y que,
además, sería permitir un desorden en provecho del inquilino si éste no pagara
alegando reparación del inmueble dado en alquiler. En resumen, podemos afirmar
que en la suscripción y formación del contrato de inquilinato se generan obligaciones
recíprocas: de una parte, el propietario se obliga a entregar y a permitir
gozar el uso del inmueble durante el tiempo que dure el contrato de inquilinato
y el inquilino se obliga a pagar el precio convenido.
c) Es un Contrato Oneroso,
porque el alquiler supone el pago de una determinada suma de dinero, es decir,
un precio que es uno de los elementos esenciales para la validez de este tipo
de contrato, de tal manera que el uso que otorga el propietario al inquilino
sobre el inmueble dado en alquiler está condicionado al pago de un precio
convenido entre las partes. La falta de este elemento, es decir del precio, que
es el elemento sine qua non del contrato, lo vicia de nulidad, y
en consecuencia acarrearía la realización de otro contrato a título gratuito.
En nuestro país con
relación al precio se han experimentado algunas fórmulas que van desde el pago
en moneda extranjera o con índices móviles, tomando en consideración las tasas
de cambio de moneda de otras latitudes, para evitar que la depreciación de la
moneda nacional afecte los niveles de precios ajustados originalmente. Nuestra
Constitución prohíbe y anula cualquier contrato que obligue al pago en moneda
extranjera, y en este sentido se ha pronunciado la honorable Suprema Corte de
Justicia.
d) Es un Contrato de Cumplimiento
Sucesivo, aunque en principio los contratos están afectados
por términos o condiciones las legislaciones especiales en la materia suelen
conceder determinados derechos al inquilino para mantenerse en los lugares
alquilados, más allá del término fijado contractualmente, lo que hace parecer
en la práctica que estos contratos son por tiempo indefinido, y es entonces
cuando cobra interés este carácter que supone el cumplimiento de las
obligaciones alternas del contrato hasta la entrega y descargo de las partes,
exceptuando la relación del fiador que goza del beneficio de la excusión al
término fijado. En pocas palabras, podemos decir que el contrato de inquilinato
es de cumplimiento sucesivo porque las partes están obligadas a realizar y
cumplir sus obligaciones durante toda la vigencia de dicho contrato.
e)
Es un contrato Conmutativo, porque las partes pueden
percibir las ventajas al momento de suscribir el Contrato de Alquiler.
QUIENES PUEDEN DAR EN
ALQUILER
En principio puede dar
en alquiler el propietario, o la persona a quien este le otorgue poder para
ello; pero el Código Civil de manera dispersa contiene disposiciones que le
reconocen la capacidad legal de ciertas personas que no obstante no poseer la
calidad de propietarios pueden dar en alquiler un inmueble entre los cuales se
cuentan: los esposos, los tutores, los usufructuarios y los menores
emancipados.
El Propietario.
Es el poseedor del
derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado, esté amparado por un título
de propiedad o sea un poseedor de buena fe.
En muchos casos, el
propietario otorga poder a otra persona para que en su nombre y en su
presentación proceda a arrendar el inmueble, y en otros casos esos poderes
recaen en manos de Administradores, a quienes el propietario les confiere poder
para arrendar, cobrar y desalojar si fuere necesario el inmueble de su
propiedad.
El Esposo.
El Código Civil dispone
que corresponde al marido la administración de los bienes personales de la
mujer. Puede realizar por si mismo todas las acciones mobiliarias y posesorias
que correspondan a la mujer. Es por eso que el esposo casado bajo el régimen de
la comunidad de bienes tiene facultad para alquilar el inmueble propiedad de su
esposa.
En caso de disolución de
la comunidad, sea por divorcio o muerte, la mujer o sus herederos, no están
obligados por los arrendamientos hechos por el marido por un período mayor de
nueve años, sino por el tiempo que queda para vencerse el plazo de
arrendamiento. Ahora bien en cuanto a los arrendamientos hechos por un período
menor de nueve (9) años y mayores de tres (3) años antes del plazo de su
vencimiento si se trata de bienes rurales y luego de dos (2) años para fincas
urbanas, quedan sin efecto, a menos que su ejecución no haya empezado antes de
la disolución de la comunidad.
Los Tutores.
Los Tutores tienen
facultad para dar en arrendamiento los bienes inmuebles propiedad de los
menores bajo su guarda. Ahora bien, no pueden tomar en arriendo el inmueble,
salvo autorización otorgada al protutor por el Consejo de familia.
Esta facultad para
arrendar los bienes de un menor de edad cesa cuando dicho menor es emancipado o
cumple la mayoría de edad. En tales casos, el arrendamiento será regido por las
reglas establecidas por el legislador en nuestro Código Civil.
Los Usufructuarios
Tiene libre disposición
de arrendar los bienes inmuebles, por un período igual al que establece el
Código Civil en el título del Contrato de Matrimonio y los derechos respectivos
de los esposos.
Los Menores emancipados
Por principio jurídico,
los menores de edad no tienen capacidad legal para celebrar ningún tipo de
contratos, excepto aquellos que han sido emancipados.
En materia de contratos
relativos a inquilinatos, los menores emancipados sólo tienen capacidad para
celebrar contratos de arrendamientos cuya duración no exceda de nueve (9) años.
OBLIGACIONES DEL
PROPIETARIO O ARRENDADOR
El arrendador esta
obligado frente a su inquilino, sin necesidad de estipulación particular, a lo
siguiente:
1.-
Entregar la cosa arrendada al
arrendatario.
2.-
Conservar la cosa arrendada a fin de que sirva a
los fines del arrendamiento.
3.-
Garantizar al arrendatario el libre disfrute de
la cosa arrendada.
4.- Dar garantía al
arrendatario de los vicios y defectos de la cosa arrendada.
5-.- Responder frente al
arrendatario por los daños o pérdidas sufridos por él a consecuencia de los
vicios o defectos de la cosa arrendada.
6- Indemnizar al
inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo
propietario solicite su expulsión.
7- Entregar al inquilino
la cosa alquilada, es decir, poner a su disposición el objeto del contrato de
inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es una expresión
formal del cumplimiento de esta obligación.
8- Conservar la cosa en
estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada. Por ser el contrato
de inquilinato, de cumplimiento sucesivo, el propietario está obligado a
realizar todas las reparaciones al inmueble, para que la comodidad que debe
disfrutar el inquilino no se vea disminuida.
La obligación de
conservación no obliga al propietario en caso de destrucción parcial o total
del inmueble alquilado, por caso fortuito o de fuerza mayor, o culpa del
inquilino, quien deberá reconstruirlo. Sin embargo, nuestros reglamentos
sanitarios son rigurosos y las condiciones de salubridad e higiene del inmueble
están a cargo del dueño de la casa.
También consideramos
válidas las cláusulas que ponen a cargo del inquilino el pago de los servicios
públicos, agua, luz, teléfono, etc.
Por último es prudente
señalar que en la práctica suele suceder que el inquilino que habita una
vivienda de poco valor y por consiguiente de muy bajo alquiler (pago) y en
conocimiento de la obligación del propietario de hacer las reparaciones que
propendan a la habitabilidad en condiciones óptimas del inmueble alquilado, lo
que amerita una inversión que en la mayoría de los casos no puede realizar el
propietario y en consecuencia da la libertad de hacerla al inquilino,
contemplando dicha inversión como pago por anticipado del inmueble alquilado.
Obligación de garantía por los vicios ocultos
El artículo 1721
del Código Civil señala de manera clara, precisa y concisa que: "se debe
dar garantía al inquilino de todos los vicios y defectos de la cosa alquilada
que impidan su uso, aún cuando los conociere el inquilino en el momento de suscripción
del contrato de inquilinato. Pero si de estos vicios o defectos resultare
alguna pérdida para del inquilino, estará obligado el propietario a
indemnizarle.
El propietario debe dar
garantía por los vicios ocultos que tenga el inmueble, y que impidan o disminuyan
el uso del arrendamiento, de conformidad con su destino.
Garantía al inquilino del libre disfrute de la cosa arrendada
El propietario del
inmueble alquilado está obligado a garantizar al inquilino que no será
perturbado en el ejercicio de su derecho y en el pacífico disfrute del
inmueble, ni de hecho ni de derecho.
La perturbación de hecho
resulta de cualquier actividad del propietario, que turbe al inquilino en el
goce pacífico de la cosa objeto del contrato de alquiler, tales como la entrada
en la casa del inquilino sin su aquiescencia, etc.
La perturbación de
derecho pueda darse en caso de que el propietario alquile parte de la casa
alquilada al inquilino originario a otro que establezca trabajo o actividad que
ponga en peligro la salud del inquilino original.
JEYNNY
OBLIGACIONES Y DERECHOS
DEL INQUILINO
Obligaciones.-
El contrato de
inquilinato, sea verbal o escrito, impone al inquilino una serie de
obligaciones, las cuales debe cumplir, y de no hacerlo entonces estaría
violando el contrato. El artículo 1728 del Código Civil describe las
obligaciones que gravitan sobre el inquilino o arrendatario, las cuales son:
1- Usar la cosa alquilada como buen
padre de familia, lo que quiere decir, darle a la cosa
arrendada un uso racional, conforme a sus condiciones propias, el destino y el
objeto para el cual fue entregada en arrendamiento, y a falta de convención
debe darle el uso que se deduzcan de las circunstancias, apegados al sentido
común y a las buenas costumbres.
2- Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar y plazos convenidos. El contrato de
inquilinato supone de parte del inquilino la obligación de pagar una
determinada suma de dinero, que bien puede hacerse en dinero líquido o en
naturaleza, según sea lo convenido entre las partes.
3- Devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió,
exceptuando los deterioros que pudiera sufrir por vejez o causa mayor, salvo
prueba en contrario.
4- Responder por los daños y perdidas sufridas por el inmueble durante su
posesión, salvo
que no sea por culpa suya.
5- Responder en caso de incendio,
salvo caso de fuerza mayor. En caso de varios inquilinos,
será responsable el que ocupe la habitación donde se inició el siniestro.
6- Responsabilidad del Inquilino: los deterioros y pérdidas que sucedan
por causa de las personas de su casa, o por la de subarrendamientos realizados
por él.
Como pudimos observar no
sólo el propietario está obligado a conservar el inmueble dado en alquiler,
sino también del inquilino, quien debe entregarlo al momento de la expiración
del contrato, en buen estado. En este sentido se distinguen dos situaciones
distintas: cuando el propietario haya levantado, antes de iniciarse el
inquilinato, un acto contentivo de las condiciones en que fue entregado el
inmueble y a la expiración del inquilinato se han producido deterioros por
causa del inquilino en esta circunstancia el inquilino está obligado a entregar
la cosa en el estado que le fue entregada, salvo si los deterioros
sobrevinieran a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, en cuyo
caso para poder eximirse de responsabilidad deberá aportar las pruebas de estas
circunstancias.
Debemos afirmar sin
ningún tipo de reservas que la obligación fundamental que pesa sobre del
inquilino es la realización del pago de los alquileres vencidos en los plazos
convenidos en el contrato de inquilinato.
Derechos Del Inquilino.-
El inquilino de un
inmueble tiene libre disfrute del mismo, por lo que tiene derecho, entre otras
cosas: Primero, a no ser molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble
(artículo 1726); esto es, a realizar todas las actividades que no colidan con
el orden público y las buenas costumbres, siempre que no violen las
estipulaciones del contrato y hacer todas conexiones e instalaciones que hagan
habitable el inmueble, sin que estas cambien la estructura física del mismo, y
Segundo, a ocuparlo junto a su familia y cónyuge, aunque al momento del
contrato no haya estado casado.
Posibilidades del Propietario cuando el Inquilino incumple sus
Obligaciones.-
Cuando del inquilino
incumple sus obligaciones, el propietario posee varios medios para garantizar
su derecho:
1) Solicitar la
resolución judicial del contrato, con la consecuente expulsión del inquilino.
2) El derecho de
retención, que permite al locador o arrendador rehusar la entrega del inmueble
alquilado hasta que el arrendatario o inquilino haya pagado la suma a que se
comprometió.
3) Proceder de
conformidad con el artículo 2102 del C.C., sobre los bienes que guarnecen los
lugares alquilados.
4) Cuando el inquilino
ha efectuado depósito y fianza puede retenerlas hasta que se realice el pago.
5) Cuando el contrato ha
sido suscrito por un fiador solidario, por ser éste un codeudor, puede
perseguírsele para obtener el cobro de los alquileres adeudados.
El artículo 1728 del
Código Civil impone al inquilino la obligación de usar la cosa alquilada según
el destino previsto, el uso predeterminado en el contrato, por las partes
suscribientes, o en su defecto los jueces deben intuir la intención de los contratantes
debido al poder soberano de apreciación de los jueces.
El artículo 1729 del
Código Civil es claro al señalar que cuando el inquilino le da un uso distinto
a la casa alquilada, el propietario puede pedir la rescisión del contrato. Pero
además, nuestra legislación prohíbe al inquilino la instalación de negocios o
la realización de actividades en el inmueble alquilado que estén reñidas con la
moral o sean contrarias al orden público.
PARTES IMPORTANTES EN LA
FORMACION DEL CONTRATO DE INQUILINATO
El contrato de
inquilinato, al igual que todos los contratos y convenciones que efectúen las
personas, para ser reputado como válidos deben estar sometidos a los requisitos
generales establecidos en el artículo 1108 del Código Civil dominicano.
De manera que las partes
o elementos importantes en la formación del contrato de alquiler son:
a) Una cosa que
sea objeto del contrato de alquiler, es decir, un inmueble.
b) Dos o más
personas que tengan la capacidad necesaria para celebrar el contrato, es decir,
un propietario o una persona que ejerza tal calidad, y un inquilino.
c) El libre
consentimiento de las partes, es decir, libre de vicios.
d) Que el contrato
sea efectuado por cierto tiempo.
e) Que se
establezca un precio o alquiler convenido por las partes.
Por entender que todos
los elementos enunciados precedentemente han sido de una manera u otra
explicados en nuestra exposición, vamos a analizar brevemente lo relativo a la
capacidad de las personas para contratar, por considerar que el mismo puede
prestarse a confusión con relación a la capacidad general de las personas para
enajenar, debido a que el contrato de alquiler es un acto administrativo y no
de enajenación, de lo que resulta la capacidad de los menores emancipados, los
pródigos, los administradores de los bienes de otro, como es el caso del
marido, el tutor, etc., para consentir un contrato de alquiler.
a) Condiciones o
Cláusulas del Contrato
Son las prohibiciones y
obligaciones a que se somete al inquilino en cuanto al uso del inmueble, o
sea, se estipula si es para uso Comercial o para habitarla con la familia,
así como en cuanto a las reparaciones y mejoras, etc.
b) El Precio del
Alquiler
El precio del alquiler
de un inmueble puede ser fijado libremente por consenso de las partes, salvo de
que se trate de aumento del mismo o el caso en que el valor del inmueble esté
por debajo de la suma de Treinta y Cinco Mil Pesos (RD$35,000.00).
Casos en los cuales
procede Solicitar la Rebaja del Precio del Alquiler
La ley establece de
manera expresa las causas en que el inquilino puede solicitar la rebaja del
precio del inquilinato, pero dicha rebaja será aplicada a partir de la
resolución que lo ordene, por lo que no opera con relación a las mensualidades
vencidas a esa fecha.
El inquilino puede
solicitar la rebaja del precio del arrendamiento, en las siguientes
circunstancias:
a- Cuando por caso
fortuito se destruye parte del inmueble arrendado.
b- Cuando ha sido
molestado en su disfrute, por una acción de un tercero relativa a la propiedad
del inmueble, puede solicitar una rebaja proporcional en el precio, siempre y
cuando haya denunciado esa perturbación al propietario.
c- En caso de
reparación urgente del inmueble, si los trabajos duran más de 40 días, el
inquilino puede solicitar la rebaja proporcional del precio.
Contestaciones sobre el
Precio del Alquiler
Cuando el contrato es
verbal y cuando el precio de un inmueble ocupado sea contradicho y no exista
recibo para probarlo, se deberá hacer mediante el juramento deferido al
propietario, salvo que el inquilino requiera la tasación por perito, en cuyo
caso debe cubrir éste los gastos si se pasase del precio alegado.
EL SUBARRENDAMIENTO EN
SENTIDO GENERAL
En principio y por
mandato expreso de la ley el inquilino o arrendatario tiene el derecho de
subarrendar el todo o parte del inmueble alquilado, salvo el caso de que se le
haya prohibido de manera expresa en el contrato de inquilinato.
Es válido el arriendo de
la cosa ajena porque éste solamente crea un derecho personal (un derecho de
crédito) entre el propietario y el arrendatario, que de ninguna manera implica
transmisión del derecho real de propiedad.
Distinto al
arrendamiento principal, el subarrendamiento no surte efecto, en principio, con
respecto al arrendador. El arrendatario conserva su crédito contra el locatario
principal, y sigue obligado para con éste, sin asumir ninguna obligación en
beneficio del subarrendador.
Así pues, el
subarrendador no puede afectar al arrendador sino por efecto de la acción
oblicua, si el locatario principal no satisface por sí mismo las obligaciones
resultantes del subarrendamiento.
Siendo las disposiciones
del artículo 1717 del Código Civil una prerrogativa a favor del inquilino, vale
deducir que no procede la demanda en desalojo por haberse subalquilado parte o
la totalidad del inmueble a condición de que el contrato de inquilinato se haya
realizado verbalmente.
El Subarrendatario en
caso de incumplimiento de pago o de embargo de ajuar en virtud al artículo 819
del Codigo de Procedimiento Civil, debe responder frente al propietario por el
importe correspondiente a su subarrendamiento, y sin que pueda alegar pagos por
adelantado. Los pagos hechos por el subarrendatario, ya sea en virtud de una
cláusula de su contrato, o como consecuencia de la costumbre establecida en el
lugar, no se reputarán como anticipos.
Son válidas las
cláusulas que impongan la prohibición absoluta de ceder el arrendamiento o la
de subarrendar, y aquellas que no permiten cesiones o subarrendamientos sino
con la aprobación del arrendador.
El Subalquiler en el
Contrato Verbal
Se presenta una
situación problemática en el contrato verbal de inquilinato cuando el
propietario se ve relacionado con personas diferentes a las que alquiló su
propiedad, debido a que su inquilino puede ceder o subalquilar el inmueble que
ocupa a menos que se le prohíba por escrito, según lo establece el legislador
en nuestro Código Civil.
Pero además, este tipo
de contrato presenta otros inconvenientes, tales como el aumento del precio del
alquiler, las condiciones en que se entrega el inmueble a favor del inquilino
ante un eventual comprador del inmueble, la duración del contrato, etc. Pero es
bueno aclarar que tanto el Código Civil como algunas leyes adjetivas plantean
algunas excepciones perniciosas relativas a los contratos verbales de
inquilinato.
La Garantía.
El artículo 2102 del
Código Civil establece que el privilegio de los alquileres y arrendamientos de
los inmuebles, son los frutos de las cosechas del año, y el precio de todo el
ajuar de la casa alquilada o del predio rústico.
Es por eso que el
artículo 1752 del Código civil obliga al inquilino proveer la casa alquilada de
muebles suficiente, a no ser que de seguridad para responder del alquiler.
En virtud a esa garantía
el arrendador puede por mandato del artículo 819 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil, previo mandamiento de pago y en caso de urgencia por
autorización del juez de paz, trabar embargo conservatorio sobre los bienes
muebles o frutos que guarnecen en la casa o finca arrendada.
El artículo 1 de la Ley
4314, del 22 de Octubre del 1955, G. O. No. 7904 modificada por la Ley 1788 del
5 de febrero de 1988 exige a los propietarios y encargados de inmuebles, el
depósito en el Banco Agrícola, las sumas que exijan como depósito, adelanto,
anticipo o cualquiera que sea la denominación para garantizar el pago de los
alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional
derivada del contrato.
El párrafo I del
referido artículo exige que el inquilino pague en dinero efectivo el valor
equivalente a por lo menos un mes de alquiler en los contratos cuyo término de
vencimiento sea de un año; de dos meses, en los contratos de un año y medio en
adelante hasta dos años; de tres meses cuando el contrato es por dos años y
medio o de tres años, salvo que las partes acuerden una suma mayor. Esta
garantía debe ser depositada en el Banco Agrícola de la República Dominicana y
muchas veces además del depósito, los arrendatarios exigen la presentación de
un fiador solidario, para el caso de que del inquilino no tenga la solvencia
económica suficiente como para cubrir sus compromisos.
El Tiempo de Validez del
Contrato
El término es una
condición del contrato de inquilinato. Aunque no existe límite para el término,
todo ello queda evidenciado en los artículos 1709 y 1737 del Código Civil, el primero
cuando señala que una de las partes se obliga a permitir el disfrute a la otra
durante cierto tiempo, y el segundo, cuando dice que el arrendamiento termina
de pleno derecho a la expiración del término fijado.
RAUL
LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Es la creación de un
nuevo contrato de arrendamiento por voluntad de las partes, cuando el contrato
por escrito ha terminado.
Es como si fuera una
renovación de un contrato de locación vencido resultante de que el locatario se
mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga. Esta definición
resulta incompleta, toda vez que esta opera con la única condición de que el
inquilino quede en el disfrute de la cosa, exista oposición o no del
arrendatario.
Si al expirar el
arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y se le deja en
posesión, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por el artículo
1736, que hace relación a los arrendamientos que se hicieron sin escrito.
Para que pueda operar la
tácita reconducción hace falta que el inquilino se haya mantenido ocupando el
inmueble y que el propietario no se haya opuesto a ello. Normalmente el
propietario señala su oposición dándole aviso al inquilino, en la forma
establecida en el artículo 1736, lo cual no es indispensable para poner fin a
un arrendamiento de duración determinada, aunque su finalidad, pues, es de
manifestar la intención del propietario de no renovar el arrendamiento.
La tácita reconducción
no prolonga el anterior arrendamiento; más bien perfecciona un nuevo
arrendamiento, que se presume concertado por duración indeterminada sometido a
todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la duración, que es
indeterminada.
CARÁCTER DE PERPETUIDAD
RELATIVO DEL CONTRATO DE INQUILINATO.
En todo contrato de
locación suscrito de manera escrita se establece el término del mismo. Pero no
obstante a esto, el artículo 3 del Decreto 4807 del 1959, le otorga al Contrato
de Alquiler un carácter de perpetuidad relativa, toda vez que prohíbe el desahucio
de un inquilino por la llegada del término del contrato de Alquiler.
En principio el
propietario solamente puede demandar la rescisión del contrato, cuando del
inquilino ha incurrido en una violación a las disposiciones del contrato o a
una incurrido en una de las faltas establecidas en el código Civil.
El propietario no puede
rescindir el Contrato de Alquiler, aunque declare querer ocupar por sí mismo la
casa alquilada, no habiendo convenio en contrario. En caso de que las partes
hayan convenido en el contrato que pueda el propietario venir a ocupar la casa,
está obligado a notificar su intención de hacerlo con una anticipación de tres
días a lo menos.
Ahora bien, si el
propietario necesita desalojar al inquilino, cuando el inmueble vaya a ser ocupado
personalmente por el propietario o por una de las personas establecidas en la
parte final del artículo 3 del decreto 4807, del 1959, o cuando el inmueble
vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, se debe
solicitar el desahucio por ante el control de Alquileres de Casas y Desahucios.
EL CONTRATO DE ALQUILER
PUEDE SER ESCRITO O VERBAL
Contrato Escrito
Es aquel en el cual las
condiciones que rigen la convención con relación al inquilinato están
consignadas por escrito en un acto que puede ser auténtico. La importancia de
este tipo de contrato radica, en que se pueden fijar de manera clara las
condiciones que lo rigen, entre las cuales podemos destacar el uso, el precio,
el tiempo y la relación frente a terceros, como lo es el subalquiler. Además,
el contrato de alquiler escrito goza del beneficio que establece el artículo
1134 del Código Civil, razón por la cual el documento resultante de la
convención es ley para las partes contratantes, y sólo puede ser atacado cuando
contravenga la moral, las buenas costumbres y algunos aspectos que nuestra
Suprema Corte de Justicia considera de orden público y de interés social.
Es cuando las
condiciones de la convención que rige la relación del inquilinato están
consignadas en un acto, sea autentico o bajo firma privada.
La importancia del
contrato escrito radica, en que se pueden fijar de manera clara las condiciones
que lo rigen, entre las cuales podemos destacar, el uso, el precio, el tiempo y
la relación frente a tercero, como lo es el subinquilinato.
El Contrato Verbal
La existencia del
consenso entre las partes es suficiente para celebrar un contrato de
inquilinato sin necesidad de suscribir las convenciones del mismo. Lo cual
implica que no se requiere ninguna formalidad para la existencia del
inquilinato, más que la voluntad de las partes, quedando sus relaciones
normadas por las disposiciones previstas por las leyes a este respecto.
Pero este contrato puede
producir los inconvenientes previstos en los artículos 1715, 1716 y 1717 del
Código Civil, en cuanto a la prueba o la existencia del mismo, en cuanto al
precio y al subalquiler.
Negación del Contrato Verbal
Si una de las partes
niega la existencia del contrato de inquilinato, solamente puede ser probado
mediante el juramento deferido a la parte que lo niega, el testimonio es
inadmisible, no importa que el precio sea ínfimo. Es importante señalar que el
artículo 1ro. de la Ley 38 de fecha 24 de Octubre de 1966, fija el precio por
alquiler de los inmuebles cuyo valor no excedan de la suma de treinta y cinco
mil pesos, pero esta disposición ha quedado implícitamente derogada debido al
aumento del precio de los inmuebles.
En caso de que del
inquilino alegue ser propietario, el juez de paz debe ordenar el sobreseimiento
de la demanda, hasta tanto el tribunal competente decida sobre la propiedad.
LA RESCISIÓN, RESOLUCIÓN
O RESILIACIÓN DEL CONTRATO.
Es oportuno señalar la
marcada diferencia que existe entre las terminologías rescisión y resiliación.
Aunque el Código de
Procedimiento Civil, el Código Civil y el decreto 4807, utiliza el término
rescisión de contrato, en cuanto a los efectos jurídicos de esta figura se está
al frente de una resiliación toda vez que la rescisión es una acción en nulidad
del contrato por causa de una lesión; mientras que la resiliación no está
llamada a despojar el contrato de la eficacia jurídica. Los contratos de
ejecución sucesiva, pero respetando los efectos que ha producido en el pasado,
como en el caso de los contratos de inquilinato cuando termina, el propietario
del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres
vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo.
Tanto las disposiciones
del Código de Procedimiento Civil, como las del decreto 4807, establecen las
causas por las cuales se puede solicitar la resiliación del contrato de
inquilinato.
En regla general la
resiliación del contrato, se resuelve por la pérdida de la cosa y por el
incumplimiento del arrendador o arrendatario con sus obligaciones. Las
disposiciones de este artículo son muy genéricas, dado que no las señala, pero
dentro de esas causas podemos enumerar las siguientes: 1.- La falta de pago de
los alquileres vencidos; 2- El término del contrato; 3- Insuficiencia de
muebles que signifiquen la garantía para responder por el inquilinato; 4- El
subarrendamiento prohibido en el contrato.
El Decreto 4807 de 1959,
ha establecido causas por las cuales se puede desahuciar al inquilino, las
cuales son las siguientes: 1- La falta de pago; 2- Uso del inmueble para un fin
distinto al establecido, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario
al orden público o a las buenas costumbres y 3- Por haber subalquilado parcial
o total el inmueble, no obstante haberlo prohibido en el contrato; 4- Para la
reconstrucción, reedificación o nueva construcción del inmueble y 5- Cuando va
a ser ocupado por el propietario, su cónyuge, parientes o afines
De estas cinco causas
establecidas, solamente las dos últimas: 4- Para la reconstrucción,
reedificación o nueva construcción del inmueble y 5- Cuando va a ser ocupado
por el propietario, su cónyuge, parientes o afines son causas de desahucios,
porque las demás son causas de resiliación, para lo cual no se necesita el
desahucio. Además que excluye dentro de las causas de la Resiliación, la
llegada del término.
CAUSAS DE RESILIACIÓN
DEL CONTRATO DE ALQUILER
En virtud a las
disposiciones del artículo 1741 del Código Civil, el contrato de locación se
resuelve por la pérdida de la cosa alquilada, y por la falta del arrendador o
del inquilino de cumplir sus obligaciones.
Las disposiciones del
artículo precedentemente citado, regulan las dos causas de resiliación del
contrato de inquilinato: la primera es la pérdida de la cosa alquilada, como
sería la destrucción de una casa, por cualquier causa; mientras que la segunda,
la condiciona a una falta imputable al inquilino, como sería la violación del
contrato de inquilinato, la falta de pago, entre otras. Pero las disposiciones
de los artículos 1736 y 1737, del Código Civil y el artículo 3 del Decreto 4807
incluyen el desahucio como causa de resiliación del contrato de inquilinato. A
todo lo cual le agregamos la voluntad de las partes.
La Resiliación por Violación del Contrato por parte del
Inquilino
El hecho de que el
inquilino viole el contrato de inquilinato, no le da derecho al propietario a
perturbar o desalojar, porque no opera de pleno derecho, sino que debe ser
perseguido por la vía judicial. Entre sus causas tenemos:
1- Por falta de Pago.
2- Sub-arrendamiento no
autorizado en el contrato.
3- Insuficiencia de
muebles, los cuales son la garantía del pago del inquilinato.
4- Dar un uso distinto
al establecido en el contrato.
5- Cambio de la forma
del inmueble alquilado
6- Pérdida de la Cosa.
7- Llegada al término,
cuando existe contrato escrito.
En las últimas dos
causas la rescisión del contrato opera de pleno derecho. (Artículos 1722 y
1737, Código Civil).
Indemnización del Inquilino al Propietario en caso de Rescisión
de Contrato
En todos los casos en
que el propietario deba demandar al inquilino en rescisión del contrato, puede
solicitar al juez que ordene el pago del precio del arriendo hasta el tiempo necesario
para el nuevo arriendo, esto es sin perjuicio de los daños y perjuicios que
puedan resultar por el uso.
La Resiliación de Pleno Derecho
Es cuando el contrato
queda rescindido sin necesidad de decisión judicial, o arreglo particular entre
las partes.
a.- Cuando se destruye
la totalidad de la cosa arrendada por caso fortuito que impidan su uso.
b.- A la expiración del
término fijado, cuando se hizo por escrito, sin necesidad de notificar el
desahucio
La Resiliación por Causa
de Desahucio
Se puede demandar la
resiliación del contrato por causa de desahucios en los casos siguientes:
a.- El
procedimiento de desahucio es aquel que se lleva a cabo en virtud de las
disposiciones del artículo 1736 del Código Civil que fija los plazos de 90 y
180 días para los casos de contrato verbal de inquilinato de inmuebles para uso
familiar y para uso comercial, industrial o fabril respectivamente.
b.- Es aquel que se
lleva a cabo mediante una autorización al respecto que se hace por ante el
Control de Alquileres de Casas y desahucios, en virtud a las disposiciones del
artículo 3 del Decreto 4807. Cuyas causas son las siguientes: Cuando el
inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción o
cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cónyuge, o por
parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el
segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos.
El decreto arriba
señalado crea una confusión al asimilar los términos desahucio y desalojo, y
eso es así porque prohíbe desahucio del inquilino de un inmueble por
persecución del propietario, salvo las causas señaladas en su artículo 3, en el
que incluye entre esas causas la falta de pago, el sub inquilinato prohibido en
el contrato, el uso distinto y cambio de la estructura del inmueble, causas
estas que son motivo de rescisión, procedimientos para los cuales no se
necesita la autorización del control de Alquileres.
Son realmente causas de
desahucio las siguientes:
1.- La llegada al
término de un Contrato Verbal.
2.- La necesidad de
reparación, reedificación o nueva construcción del inmueble alquilado.
3.- Cuando el
propietario, su cónyuge, parientes de uno de ellos, ascendientes o
descendientes colaterales hasta el segundo grado inclusive, vayan a ocuparlo
por un término no menor de dos años.
En el primer caso se
notifica el plazo establecido en el artículo 1736, según sea el caso, y luego
se apodera al Tribunal de Primera Instancia, para que se pronuncie sobre la
Resiliación y el desalojo; mientras que en las dos últimas causas se debe
apoderar administrativamente el Control de Alquileres de Casas y Desahucio, y
en segundo grado la Comisión de apelación,
Cuando se haya
notificado un desahucio no puede el inquilino, aunque continúe en el disfrute
de la cosa, invocar la tácita reconducción.
LA LLEGADA DEL TÉRMINO EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER
El término o duración en
los Contratos de Alquiler constituye uno de los componentes más controvertidos
en los arrendamientos de inmuebles urbanos. El artículo 1709 del Código Civil
prevé la temporalidad del arrendamiento al definirlo como un contrato mediante
el cual una parte se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto
tiempo y el artículo 1737 del mismo código dispone que el arrendamiento termina
de pleno derecho a la expiración del término fijado cuando se hace por escrito.
El arrendamiento cuya
duración se haya concertado, cesa automáticamente con la llegada al término,
sin que sea necesario para el arrendador dar aviso al arrendatario. De lo antes
expuesto se infiere que solamente los contratos concertados por escrito, tienen
termino.
Ni la muerte del
inquilino ni la venta del inmueble alquilado ponen fin al arrendamiento, salvo
cláusula en el contrato indicando lo contrario.
Ahora bien, si a la
llegada del termino el inquilino sigue en el disfrute del inmueble, sin que el
propietario haya formulado su oposición a esto, se presume que lo hace en las
mismas condiciones estipuladas en el contrato por el término de tres meses o
más, sin que pueda ser desahuciado sino después de notificada la fecha con
arreglo a la ley.
El nuevo contrato será
regulado por el artículo 1736, que hace relación a los arrendamientos verbales.
INDEMNIZACIONES A QUE
TIENE DERECHO EL INQUILINO EN CASO DE VENTA DEL INMUEBLE ALQUILADO
El contrato de
inquilinato no limita en modo alguno el derecho del propietario de enajenar el
inmueble, pero si el arrendador vendiera la cosa arrendada, no podrá el
adquiriente expulsar al inquilino que tenga un arrendamiento auténtico o de
fecha cierta, a menos que se hubiere reservado este derecho en el contrato de
arrendamiento. Si el arrendamiento no se hubiese hecho mediante acto auténtico
o no tuviese fecha cierta, no estará el arrendador obligado a indemnizarlo, por
los daños y perjuicios.
Si se ha convenido al
hacer el arrendamiento, que en caso de venta puede el nuevo dueño expulsar al
inquilino, y no se hubiere estipulado nada de daños y perjuicios, estará
obligado el arrendador a indemnizar al inquilino del modo siguiente:
a- Si se tratase
de una casa de uso familiar se indemnizará al inquilino con el equivalente a
tres meses de renta;
b- Si se tratase
de un local Comercial, indemnizará al inquilino con el equivalente a seis (6)
meses de renta;
c- Si se tratase
de un una finca o bienes rurales, se indemnizará al colono con un tercio del
precio del arrendamiento, por el tiempo que reste para vencerse el contrato.
No es posible expulsar
al inquilino si antes, el arrendador o el nuevo adquiriente no hace efectivo el
pago de la indemnización.
CONCLUSIÓN
En
la realización de esta investigación y estudio acerca de: el contrato de
arrendamiento, podemos decir que tanto el contrato de arrendamiento juegan un
papel importante en nuestra sociedad. Hemos visto que el contrato de
arrendamiento al ser en definición un contrato por el cual una persona llamada
arrendador y la otra parte el arrendatario, pone temporalmente una cosa a
disposición de otra en alquiler o la venta.
Alquiler, es
del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se requiere la
observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento de las partes,
presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.
Nuestras
recomendaciones van dirigida a todo los estudiosos del derecho, que no han
tenido la oportunidad de leer y aprender tan enriquecidos temas.
BIBLIOGRAFÍA
Ø Acosta,
Juan Pablo. “Código
Civil de la República Dominicana”, Decima
quinta Edición,
Editora DALIS, Moca, República Dominicana. 2010.
Ø Potentini,
Salvador. “El
Contrato de Alquiler”, Gaceta Jurídica Virtual. Año 4 Numero 1, Editora DALIS, Moca, República
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Ø Potentini,
Salvador. “La
Demanda en Desalojo”, Gaceta Jurídica Virtual. Año 2 Numero 1, Editora DALIS, Moca, República
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Ø Ley No. 38 de
1966, que establece tarifas de pago de alquileres de casas o apartamentos
destinados a viviendas familiares. Publicada en la Gaceta Oficial 9010.4
Ø Decreto No. 4807
de 1959, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios. Publicado en la
Gaceta Oficial 8364.17.
Ø
Mazeud, Henry, León y Jean. “Lecciones de Derecho Civil, Parte 3 Volumen III”. Ediciones
Jurídicas Europa- América, Buenos Aires, Argentina. 1974.
Ø
Josserand, Louis. ”Derecho Civil, Tomo 3
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Buenos Aires, Argentina. 1976.
