JEINNI
MORA
Introducción
En el siguiente trabajo de investigación trataremos sobre Los
Contratos de Compra-Venta. El cual es aquel contrato bilateral en el que una de
las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra
(compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo
represente. También, este posee mayor importancia entre los de su clase porque se trata
del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la
principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su
función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.
Otros de los temas tratados en el presente trabajo lo es el concepto, las Características, los Tipo, clase de modalidad, sus elementos constitutivos, la promesa de
venta, Finalmente nos referimos al tema de cómo se rescinde y termina el Contrato de Compra-Venta.
Los
Contratos de Compra-Venta
Origen
y Evolución.
La Compra-venta
es una operación muy antigua, conocida ente los Egipcios hace más de 1,500 años
A.C. conforme a la Biblia y según la historia general, era ya ordinaria en
Babilonia, hace 900 años A.C., todas como hemos precisado, estas sociedades
fueron anteriores a Roma que aparece en 753 años A.C., como un pueblo rústico
que bajo el dominio de los Etruscos, adquieren conocimientos y cultura. Durante su evolución es que aparece la ley de
las XII tablas, donde este contrato resalta en la tabla VI, pues es la que
sujetaba al que se obligaba, al pago de una cosa comprada y caso de negativa,
debía pagar el doble. Pero a través del
tiempo, ese derecho antiguo fue transformado por las instituciones del
Emperador Justiniano, donde se profundizó el carácter consensual de la venta. Ortolan en su explicación histórica de las
instituciones del emperador Justiniano, se expresó: “Las obligaciones se forman
por el solo consentimiento, en los contratos de venta, alquiler, sociedad y
mandato. Se dice que en ese caso que la
obligación se contrae por el consentimiento exclusivo, porque no es necesario,
para que el acuerdo nazca, ni el escrito, ni la presencia de las partes, ni la
disminución del precio de alguna cosa
.
Sin
embargo la doctrina llega aun más lejos, en el contexto práctico al expresar:
“La gran innovación sería subordinar la formación del contrato de Compra-Venta,
al establecimiento de un acto escrito”. La posición no solo formula el
planteamiento de las pruebas, sino los requerimientos que la propia ley exige
en ciertas materias, tales como la inmobiliaria, ventas condicionales de
muebles e inmuebles.
El
Derecho Romano en su progresiva evolución se vio precisado a tutelar, mediante
acciones especiales, ciertas convenciones que no se formalizaban por la
palabra, la escritura o la entrega de la cosa, apareciendo así los contratos
que no requerían solemnidades para su celebración, pues donde bastaba el simple
acuerdo de las partes para que quedaran perfeccionados, admitiéndose que la
voluntad sea expresada entre ausentes (carta o un intermediario).
Finalmente,
cuando la evolución del Derecho Romano hizo del acuerdo de voluntades el
elemento característico del contrato, se acepta que puedan ser perfeccionados
por el mero consentimiento de las partes, apareciendo así, los contratos
consensuales.
CONCEPTO - DEFINICION.
El contrato de compra-venta es aquel contrato
bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una
cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un cierto precio, en
dinero o signo que lo represente.
El contrato de compra-venta es el que
tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo
traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna
de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica,
debe merecer un estudio especial. Como
contrato tipo de los traslativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales
a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también
recurriremos a la compraventa para explicar ciertas especialidades del mutuo,
de la sociedad, de la transacción y de la renta vitalicia.
Por otra
parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio.
Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la
herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley.
El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la
propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.
La compra-venta
en el derecho latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es un contrato traslativo
de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte,
llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra,
llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.
ENGELS
SENA
Definiciones
·
Contratos solemnes: supone que para su existencia
además de consentimiento mutuo de las partes se exige una formalidad
consistente que el contrato esté establecido en un acto auténtico. Aquí no se exige el escrito para probar el
contrato, sino para su existencia misma (exigido Ab solemnitaten).
·
Compraventa con arras. Esta es un acuerdo, mediante el pago de una compensación económica de una suma
de dinero, conocida como arras.
·
Ventas con retractación es una facultad a que
pueden convenir las partes, en un
contrato de venta o en una promesa al dejar sin efecto el contrato y retornando
a la situación anterior al acuerdo. Cuando esto se establece en el contrato de venta y
en la promesa sinalagmática, se le conoce como una condición, la cual puede
permitir la retractación, sea mediante
un acuerdo puramente gratuito y convencional.
·
la interpretación
del contrato es aquella actividad racional realizada con el fin o
propósito de buscar o hallar el sentido de las declaraciones de voluntad que
las partes realizaron al momento de celebrar el contrato, para de esta manera
cubrir las lagunas que se pudieran presentar en el contrato, o para despejar
algunas dudas que se pudieran presentar el torno a los alcances de las
cláusulas o estipulaciones que forman el contrato.
ELEMENTOS
CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE COMPRA- VENTA.
·
Elementos personales:
ü Comprador: Es la persona física o jurídica que se compromete a pagar una cosa a
cambio de un precio cierto expresado en dinero o símbolo que lo
represente. Este contrato
en el orden general, determina en el Art.1650 c.c., la primera obligación del
comprador, al decir: “La obligación principal del comprador, es pagar el precio
el día y en el lugar convenido en la venta”.
Este compromiso aunque parece único, es complejo por lo cual propio para
un examen más detallado.
ü
Vendedor: Es la persona física o jurídica que
se compromete a entregar la cosa, igual que en el caso anterior tiene que tener
capacidad jurídica. Las obligaciones se reducen a la entrega y
garantía contra los vicios ocultos de la
operación. Así lo confirma el Art.1603
c.c.: “Existen dos obligaciones principales: la de entregar, y la de garantizar
la cosa que se vende”. El vendedor tiene
el deber y la obligación, al concluir la venta, de hacer entrega de los bienes
o de los derechos definitivos que existen sobre estos.
No debe confundirse la puesta en posesión de
parte del vendedor al comprador, con la transmisión de los derechos de
esta. De ahí que la posesión puede ser
previa a la finalización de la venta definitiva, o posterior. En todo caso, el retraso de la entrega, no
disminuye las obligaciones contraídas, tan solo prolonga la adquisición física
de los bienes, pero no altera el derecho
del vendedor, quien puede reclamar sus derechos.
·
Elementos
reales:
La Cosa: objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a las
prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.
El Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por
una cosa o servicio. No es preciso que esté establecido en el momento de
perfeccionar el contrato, ya que puede ser establecido posteriormente sin
necesidad de realizar un nuevo contrato.
Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya
que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual
que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba.
Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso
de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por
escrito, expresa o tácitamente.
De
validez: la capacidad, en donde el principio general dice
que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona
capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que
haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
Requisitos para la formación de los contratos
Art. 1108.- Cuatro
condiciones son esenciales para la validez de una convención: El consentimiento
de la parte que se obliga; Su capacidad para contratar; Un objeto cierto que
forme la materia del compromiso; Una causa lícita en la obligación.
El consentimiento es una manifestación de voluntad
tácita o expresa mediante la cual una persona se pone de acuerdo con otra con
el fin de crear un vínculo jurídico.
La capacidad es “aptitud para gozar de un derecho o para ejercerlo”.
El objeto del
contrato no es más, que el objeto de las obligaciones que
ese contrato hace nacer
La causa del
contrato son los móviles o motivos individuales que han
llevado a cada contratante a celebrar un contrato, o sea los fines
perseguidos
RAUL
ORTIZ
EL
CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
El principio de autonomía de la voluntad de las partes significa que
“el contrato deriva su fuerza obligatoria de las voluntades de las partes”. Es
la voluntad la única que tiene la fuerza de comprometer a los individuos. Decir
que la voluntad implica una libertad de contratar conlleva a la presunción de
que el individuo nunca se ve obligado a contratar; si no quiere participar en
un contrato, no lo hará. Puede concluir el contrato y rechazar la celebración
del mismo. Aquellos que
hayan dado el consentimiento de ser parte de un acuerdo, están atados él. Por
eso se afirma que aquellos que hayan consentido sobre un acuerdo están
obligados al mismo. Es decir, que si en un contrato José acuerda venderle la
casa a María por cien mil pesos, además de que María le tiene que pagar los
cien mil pesos, José está obligado a entregar la cosa. Luego de haber presentado
el consentimiento en el contrato firmado, José no puede retroceder la venta.
Ahora bien, si surge un consentimiento de ambas partes de rescindir el acuerdo,
se cae la venta.
La
promesa Unilateral de Venta.
Es el compromiso que asume el vendedor de un bien
de transmitir el mismo al beneficiario, dentro del plazo estipulado en el
contrato, cuando este manifieste su deseo de adquirirlo. Este convenio en estas circunstancias, no
resulta ser una promesa que pueda considerarse como una venta, en los términos
estipulados en la promesa sinalagmática de venta. En esta situación, la obligación recae solo
sobre el ofertante, pues el beneficiario no ha expresado su consentimiento. No
obliga o compromete al beneficiario a la compra del bien, sino en el caso de
que este se decida a vender, lo haría a favor
de una parte determinada, no debe confundirse en este caso con la promesa
sinalagmática de venta, donde ambas partes determinan no solo la cosa que será
objeto de la venta, sino también el precio.
Por lo tanto para que se considere venta, debe existir una manifestación
posterior del beneficiario, para que exista un acuerdo contractual determinado.
Ventas Prohibidas
Art. 1598.- Todo lo que está
en el comercio puede venderse, cuando no existan leyes particulares que
prohíban su enajenación.
Art. 1599.- La venta de la
cosa de otro, es nula; puede dar lugar a daños y perjuicios, cuando el
comprador ignora que fuese de otro.
Art. 1600.-No se puede
vender la sucesión de una persona viva, ni aun con su consentimiento.
Prueba del Contrato
En la
compraventa se exige la redacción de un documento que contenga menciones
obligatorias a fin de proteger el comprador de afirmaciones inadecuadas por
parte del vendedor. También se exige la redacción de un documento por razones
que resultan obvias, no se va a vender un invento de boca. Se exige la
redacción de un documento con la finalidad de presentarle al comprador una
serie de informaciones que le resultan indispensables para proceder a construir.
Un Precio determinado. La venta es válida cuando se materializa.
Conclusión
Después de realizar este trabajo podríamos llegar a la conclusión de
que resulta de gran importancia para los estudiosos de las Ciencias Jurídicas
el conocer de manera completa y profunda todo lo relativo a los contratos de
Compra-Venta, ya que, este posee una gran importancia entre los contratos de su
clase, porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además,
porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es
decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio
especial.
Es por tanto, que ellos constituyen la base de toda una gama de
actuaciones jurídicas que se presenta en la práctica y en el que hacer jurídico del abogado, porque los tribunales
civiles están repletos de decisiones fundamentadas ya en el cumplimiento de
contrato, ejecución de contratos, violación de contratos, nulidades de actos de
ventas, radiaciones de hipotecas.
Bibliografía
- Código Civil de la
República Dominicana
- Mazeud, Henry, León y Jean. “Lecciones
de Derecho Civil, Parte 3 Volumen III”. Ediciones Jurídicas Europa-
América, Buenos Aires, Argentina. 1974.
- Capitant, Henri. “Vocabulario
Jurídico”, Ediciones Depalma, Buenos Aires, Argentina. 1977.