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| Inscripción Hipotecaria |
ENGELS
PUBLICIDAD DE
LAS HIPOTECAS Y LOS PRIVILEGIOS INMOBILIARIOS ESPECIALES
Las hipotecas y
los privilegios permanecen desconocidas por los terceros hasta tanto no se les
da publicidad. La forma de darle
publicidad a las garantías reales inmobiliarias es a través del registrador de
títulos si son terrenos saneados catastralmente o por ante el conservador de
hipotecas si no son terrenos saneados.
La hipoteca
existe entre las partes contratantes a partir del mismo contrato de préstamo en
el cual se ha incluido la hipoteca. Pero
un tercero desconoce la existencia de esa garantía. Si el comprador no ha dado publicidad a esa
hipoteca ni ha pagado los impuestos, el tercero no conoce de esa hipoteca y en
virtud de eso, para usted. Prima el que
le haya dado publicidad primero a su garantía (primero en el tiempo, primero en
derecho).
El requisito de
la publicidad es que no es una condición de validez del contrato de hipoteca
sino un mecanismo de oponibilidad a los terceros. El acreedor hipotecario que no actuó con
diligencia va a verse cobrando su crédito después de otros acreedores que si
hayan hecho sus diligencias de publicidad sobre sus garantías.
En materia de
hipotecas convencionales hay que presentar el acto de venta. Se le l
Hipotecas
judiciales o legales, en materia de terrenos saneados o no, hay que hacer la
doble factura de inscripción. Es un requerimiento
que se le hace al registrador de títulos o al conservador de hipotecas. Ej.: Solicitud de inscripción de la hipoteca
legal de la mujer casada, ... de fulana de tal, dominicana, mayor de edad...,
contra Mengano, en virtud de contrato de matrimonio, copia anexa, para garantía
y seguridad de los créditos que fulana tiene contra mengano. Esa doble factura debe estar firmada por la
mujer y legalizada por un notario. Se deposita
en registro de títulos, se da copia firmada y sellada y ya está inscrita la
hipoteca.
Hemos hablado
que la publicidad de las hipotecas no es un requisito ad solemnitaten para la
formación del contrato de hipoteca en materia de terreno no saneado. Sin embargo en materia de terreno saneado
catastralmente la hipoteca debe hacerse por acto auténtico.
La publicidad
permite llevar a conocimiento de los terceros esa hipoteca y nadie puede
ignorar la existencia de la hipoteca, y se hace oponible erga ommnes.
La solicitud de
la inscripción hipotecaria puede ser hecha por cualquiera. Lleva el acto constitutivo de hipoteca, la
prueba de que se han pagado los sellos e impuestos correspondientes, entonces
se llevan a depositar a Registro de Títulos y es una solicitud de inscripción.
Aun el acreedor
incapaz puede solicitar la inscripción (es un acto de administración).
Los gastos de
inscripción corren por cuenta del deudor (en la hipoteca convencional).
A partir de
cuando se puede requerir la inscripción.
En materia convencional a partir del momento en que se hace el
contrato. Hipoteca judicial a partir del
momento de que se tiene copia certificada de la sentencia. Hipoteca legal, si es la de la mujer casada,
desde que se casa y aun antes de casarse si se casa bajo contrato de
separación; ella puede requerirlo a partir del momento en que surge la
circunstancia que puede eventualmente crear un crédito.
Hasta cuándo
puede ser requerida la inscripción? No
hay plazo para la inscripción de la hipoteca.
Pero si se trata de hipoteca convencional, lo más prudente es que lo
haga lo más pronto posible. En materia
de la hipoteca legal de la mujer casada se tiene solamente un año después de la
disolución del matrimonio para la inscripción de la hipoteca.
Acontecimientos
que suspenden el curso de la inscripción hipotecaria
El hecho de
haberse publicado un acto de transferencia.
Luz le ha dado a
Luis en garantía un inmueble por hipoteca convencional. Por negligencia de Luis no se inscribe la
hipoteca. Luz se hace expedir un
duplicado por pérdida, lo obtiene y luego vende el mismo terreno a Ariel, qu es
un adquiriente de buena fe. A partir del
momento en que se inscribe ese acto de venta Luis no puede inscribir la
Hipoteca que convencionalmente pactó con Luz.
El derecho de
persecución que tiene el acreedor está supeditado a que se le haya dado
publicidad a la hipoteca. Si no se le ha
dado publicidad el acreedor hipotecario no podrá hacer valer su derecho frente
a un tercero.
Ariel que ha
actuado como adquiriente de buena fe no puede sufrir la persecución de Luis,
porque Ariel verificó que al dorso de su título no había ninguna inscripción.
Publicidad del
mandamiento de pago. A partir de la
publicación que se deposita en Registro de un Mandamiento de pago tendiente a
embargo se suspenden las inscripciones hipotecarias.
La aceptación
bajo beneficio de inventario.
Art. 2146 y
siguientes del Código Civil
JEYNNY
Efectos de la
inscripción hipotecaria
Depende de si
estamos en terrenos saneados o no.
EN terrenos
saneados, la ley de tierras dice que el registrador debe hacer mención de la
fecha exacta (horas, minutos y segundos), en materia de terrenos no saneados al
conservador de hipotecas le basta con señalar el día.
Por tanto si hay
acreedores que se inscriben en el mismo día, si es un terreno saneado no hay
posibilidad de concurrencia, el primer rango es para el que se inscribió
primero (más temprano).
Si se trata de
terreno no saneado, los acreedores que se presenten a inscribir su hipoteca el
mismo día (no importa la hora) van a estar en concurrencia, estarán en el mismo
rango, y se les aplicará la ley del concurso.
Rango de los
acreedores inscritos.
Prior tempore
prior jure. El que llega primero tiene
el primer rango.
Cesación del
efecto de la inscripción
Uno de los
acontecimientos que hacen cesar el efecto de la inscripción va a ser el pago,
la desaparición del origen del crédito que dio como origen la hipoteca.
Hay un
acontecimiento particular que se da solamente en terrenos no saneados
catastralmente. El artículo 2154 del
Código Civil se refiere a la caducidad de las inscripciones hipotecarias.
Art. 2154.- Las inscripciones conservan la hipoteca y el
privilegio por espacio de diez años, contados desde el día de su fecha, cesando
su efecto, si dichas inscripciones no se hubiesen renovado antes de expirar
este plazo.
En la ley de
tierras no se aplica este artículo. En
terrenos saneados catastralmente no hay caducidad. Sin embargo en materia de hipotecas
judiciales provisionales hay que renovar la hipoteca cada tres años.
En materia de
terrenos saneados no hay prescripción adquisitiva ni rescisión por lesión.
Efectos de la
caducidad: no hace desaparecer la hipoteca, sino la inscripción, se puede
renovar la inscripción.
ALEXANDRA
Cancelación de
las inscripciones hipotecarias
La cancelación
de la hipoteca es la consecuencia del pago, confusión del derecho, perdón, etc.
La cancelación
supone la desaparición del crédito.
Si el deudor le paga a su acreedor lo que le debe. El acreedor le da recibo. Pero con ese recibo no se puede solicitar el
levantamiento de la hipoteca. Es
necesario hacer un acto unilateral, de reconocimiento del acreedor que ha sido
satisfecho en cuanto a su crédito y que se le han pagado sus intereses y
capital y que le solicita al registrador o al conservador de hipotecas la
cancelación de la hipoteca tal y tal.
Este acto debe ser firmado por el acreedor y legalizado por un notario
cuando se trata de terrenos saneados catastralmente.
Si se da el caso de que el acreedor no quiere firmar el acto unilateral,
se puede ir con el recibo y solicitarle al juez que ordene la cancelación
judicial de la hipoteca. El juez da una
decisión cancelando la inscripción hipotecaria, y se lleva copia de esa
decisión del tribunal al registrador de
títulos.
.... Si se trata de una inscripción que ha hecho
Radaisis en virtud de una sentencia contra Viviana y ha tomado inscripción
sobre todos los bienes inmuebles de Viviana presentes y los que van entrando al
patrimonio de Viviana. Si Viviana
entiende que la inscripción hipotecaria es exagerada se puede dirigr al juez
para que el juez autorice el levantamiento de la hipoteca hasta el límite que
sea suficiente para el pago del crédito garantizado. Eso es una reducción de la inscripción hecha
en forma judicial.
También se puede
solicitar la reducción de la hipoteca en virtud de una reducción del crédito.
... efectos de
las hipotecas...
El acreedor
hipotecario no adquiere las prerrogativas del propietario. Esto quiere decir
que el titular del derecho dado en garantía conserva el uso, el fruto y recibe
los productos de la cosa. En este
sentido el constituyente puede disponer de la cosa, enajenarla, constituir
nuevas hipotecas, puede realizar arrendamientos, pero hay limitaciones a esto. Las únicas limitaciones que resultan de los actos
consentidos con el deseo de perjudicar al acreedor hipotecario, entonces el
acreedor hipotecario dispondría que los derechos del constituyente son
ejercidos en fraude a sus derechos ejercer la acción oblicua o la acción
pauliana, para atacar esos actos que son lesivos a sus intereses.
El propietario
de la cosa dada en garantía puede venderla, sin pedir permiso del acreedor
hipotecario. Hay acreedores hipotecarios
que en el contrato de hipoteca incluyen cláusulas que limitan el ejercicio ald
erecho de propiedad prohibiendo el ejercicio de actos de disposición del bien
dado en garantíá sin aprobación previa del acreedor hipotecario, pero estas
cláusulas no tienen efectos frente a los terceros. Si existe la cláusula y se ha consentido una
nueva hipoteca en segundo rango en violación a los términos de prohibición del
primer contrato de hi poteca en primer rango.
Si quien va a ejecutar la hipoteca es el acreedor en segundo rango
porque el crédito se hizo exigible antes que el del acreedor de primer rango,
en este caso, el acreedor hipotecatio tiene dos alternativas: al fijar el
precio de la primera puja debe el acreedor hipotecario que va a ejecutar
incluir lo que se le debe a él y lo que se le debe al acreedor inscrito en
primer rango. Dejar que ejecute y el
acreedor inscrito en primer rango cobra con preferencia.
La otra
alternativa, más sensanta quizás, es invocar la nuldad de la hipoteca
consentida en segundo rango sin consentimiento del acreedor. Esto si se estableció en el contrato que el
constituyente no podía constituir nuevos derechos reales sin el consentimiento
del acreedor y que la sanción al incumplimiento de esta cláusula es la
nulidad.
MARIEL
Si le ha dado
publicidad a la hipoteca se le haría oponible al acreedor hipotecario en
segundo rango. Los tribunales admiten la
acción en nulidad de procedimiento. Si
el acreedor en segundo rango pretende ejecutar habiendo un contrato de hipoteca
en primer rango con esa cláusula prohibitiva, se puede invocar la nulidad del
procedimiento de la hipoteca en segundo rango.
Cuando es el
constituyente el mismo deudor, él está obligado personalmente. Pedro le ha prestado a Eduardo 500 mil pesos
y Eduardo dio una finca en garantía. Eduardo es constituyente y deudor personal
de Pedro. Esto tiene sus
consecuencias. Si hay un acontecimiento
que hace disminuir el valor de la garantía y al momento de ejecución del
derecho esa garantía no satisface el crédito y sus accesorios, Eduardo no se
libera. Si Pedro ejecuta la garantía
hipotecaria y se hace adjudicatario un tercero, y el crédito no ha sido
satisfecho completamente, Eduardo continúa obligado personalmente al crédito
frente a Pedro, pero de esa parte del crédito Pedro no es acreedor
hipotecario. Subsiste una obligación
personal que es lo que ha dado origen a la garantía hipotecaria. Para cobrar Pedro debe demandar en cobro de
pesos y sufre la concurrencia con todos los demás acreedores, porque no tiene
ninguna preferencia.
El acreedor no
adquiere las prerrogativas del propietario.
El deudor al ser constituyente continúa teniendo el disfrute de las
cosas.
La situación
cambia después del embargo inmobiliario.
El embargo inmobiliario y la notificación del mandamiento de pago hacen
cambiar la situación, a partir de este momento el deudor, propietario de la
cosa no puede disponer de la cosa. Debe
esperar a la venta en pública subasta.
La disponibilidad de los frutos y los productos son considerados
accesorios del crédito hipotecario y afectados al pago de la garanía, se priva
al constituyente de esos poderes.
Forma de la
venta
El procedimiento
utilizado para la obtención del crédito es la venta en pública subasta. El acreedor hipotecario no necesita demandar
porque tiene un título ejecutorio.
Hay medidas de
publicidad y la intervención del juez le dan a la venta un carácter
solemne. Esto con el propósito de darle
garantía.
Si bien es
cierto que el constituyente no pierde los derechos con la constitución de la
garantía, tales son sus derechos que la ley obliga al constituyente a realizar
una venta forzosa para satisfacer los créditos.
Las convenciones mediante las cuales se dispense al acreedor de hacer la
venta en pública subasta son consideradas como nulas (pacto comisorio expresa o
cláusula de vía expedita o vía rápida)
Esas soluciones son adoptadas en materia de prenda también, que el
legislador prohíbe los pactos comisorios.
