EL CONTRATO DE EMPRESA EN LA EDIFICACIÓN

Del contrato de empresa

·        Es un contrato por el cual una persona, el contratista o locador, se obliga para con otra, el dueño o cliente, a ejecutar contra remuneración un trabajo independiente y sin representarlo.

·        El contrato de empresa es consensual, sinalagmático y a título oneroso.

·        El precio es un elemento esencial. Puede ser determinado o determinable. Cuando ha sido determinado por las partes no es suceptible de modificación judicial.

·        Cuando el contrato de empresa haya sido constituido intuitu personae, el contratista no tiene derecho a que lo sustituya un tercero en la ejecución del contrato. Sin embargo, en principio, puede hacer que otros lo ayuden: es suficiente que los trabajos se realicen bajo su dirección personal. Puede estipularse lo contrario.

·        Cuando el cliente suministra la materia prima, el contrato sigue siendo de empresa, a pesar de que el cliente es en todo momento propietario de la obra. Si el contratista pone materia prima, la propiedad de la obra sólo se traspasa al cliente al término de la misma y tras el pago de los honorarios correspondientes.

·        La remuneración podrá ser estipulada por: a) ajuste por precio fijo o alzado, b) ajuste según presupuesto, c) ajuste por un máximo.

·        El cliente no está  obligado frente a los terceros por los actos celebrados por el contratista.

·        El cliente no tiene que reparar los daños ocurrudos al contratista en la ejecución de los trabajos.

Del contrato de empresa en la edificación

·        Cuando se ha estipulado el ajuste por precio alzado puro y simple toda modificación en los planes o en el presupuesto descriptivo debe ser aprobada por el dueño de la obra en una nueva convención, cuya prueba debe presentar el contratista.

·        Si las modificaciones conllevan un aumento del precio, la aprobación debe ser presentada en un documento donde conste de manera expresa la aceptación del dueño de la obra, documento que no podrá ser reemplazado por un principio de prueba por escrito (Art. 1793)

·        El contratista que no presentara la prueba del nuevo acuerdo en los términos del Art. 1793 no podrá alegar el enriquecimiento sin causa del dueño de la obra, ni el Art. 55 del Código civil.

·        En principio, el arquitecto no es el mandatario de su cliente: lo asesora, pero no lo representa. Sin embargo, el cliente puede darle mandato al arquitecto para tratar con los contratistas. Es necesario que ese poder sea especial.

·        Cuando obre en carácter de mandatario, el arquitecto se halla sometido a las obligaciones que resulten del mandato; su responsabilidad es entonces la de un mandatario.

·        Los Arts. 1792 y 2270 del Código civil se refieren a la responsabilidad de los arquitectos y los contratistas con respecto al dueño de la obra. Con respecto a los terceros, los arquitectos y los contratistas están obligados dentro de los términos del derecho común de la responsabilidad delictual y cuasidelictual. A su elección, la víctima puede demandar, o bien al propietario del inmueble (con fundamento contractual, si es inquilino, o con el del Art.1386, si es un tercero), o bien al autor del daño, obligado en virtud del Art.1382.

·        Los terceros, para los cuales el contrato de empresa es “res inter alios acta”, deben ser indemnizados por todo perjuicio, sin importar que el arquitecto demostrara un contrato de empresa.

·        La responsabilidad del arquitecto o del contratista, con respecto al dueño de la obra, establecida por los Arts. 1792 y 2270 sólo queda comprometida si existe entre las partes un contrato de empresa.

·        En lo que a la responsabilidad se refiere, la jurisprudencia establece diferencias fundamentales en cuanto a la carga de la prueba: a) Si se ha convenido un ajuste por precio alzado, el dueño de la obra sólo debe probar el vicio o defecto de construcción, pero no tiene que probar la culpa que sea del origen del mismo: es el contratista el que, para liberarse de su responsabilidad, debe probar una causa ajena; b) Fuera de los casos señalados por el Art. 1792, el dueño de la obra debe probar no tan sólo el vicio sino también la culpa del arquitecto o contratista.

·        Debe tratase de trabajos de construcción de edificios, y no de simples trabajos de reparaciones.

·        La responsabilidad del arquitecto o contratista queda comprometida sólo si el edificio ha perecido en su totalidad o en parte (Art. 1792). Sin embargo, a estos se equiparan los vicios del suelo, los que comprometen la conservación del edificio, o que lo tornen impropio para su destino, pero si trata de simples deficiencias, el dueño debe la culpa del arquitecto o contratista. Estos sólo podrán liberarse probando una culpa ajena.

·        El Art. 2270 (modificado por la ley 585, de fecha 24 de octubre de 1941, Gaceta Oficial 5661) libera al arquitecto y al contratista de la garantía de las obras mayores, después de los cinco años de entrega. Sin embargo esta prescripción sólo surte efecto entre las partes  no contra los terceros, por los daños sufridos.

·        Las obras mayores no sólo comprenden los trabajos de construcción, sino los trabajos importantes de instalación o de reparación de las partes fundamentales.

·        La recepción de la obra no libera al contratista por los vicios aparentes u ocultos cuando sean relativos a las obras mayores: el contratista sigue siendo responsable de esos vicios durante cinco años.

·        En cuanto a las obras menores, su recepción no libera al arquitecto o contratista sino por los vicios aparentes. El dueño conserva su acción en cuanto a los vicios  ocultos, pero debe ser intentada en un breve plazo tras el descubrimiento del vicio.

·        Las responsabilidades del arquitecto y del contratista son exigibles “in solidum” cuando los daños son consecuencia de la culpa de ambos. Por ejemplo, el contratista no le señala al arquitecto un defecto del plano, aunque se haya advertido durante la ejecución de los trabajos.

·        Cuando se haya probado la culpa del arquitecto y del contratista, la jurisprudencia divide la responsabilidad en sus relaciones recíprocas según la gravedad de cada culpa. Cuando sólo se haya probado la responsabilidad de uno, éste soporta todo el peso de la responsabilidad.

·        Cuando siendo presuntas ambas responsabilidades y ninguno pueda probar la culpa del otro, la responsabilidad en sus relaciones recíprocas, se divide por mitad.

·        La jurisprudencia francesa admite las convenciones que limitan en el tiempo la responsabilidad de los arquitectos y constructores, con la condición de que el plazo sea suficiente para que el dueño pueda cerciorarse de la solidez de la construcción. La jurisprudencia no admite las convenciones que suprimen estas responsabilidades.