Del contrato de
arrendamiento
· El arrendamiento de
cosas es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer que la
otra goce de una cosa durante cierto tiempo, y mediante un cierto precio que
ésta se obliga a pagarle (Art. 1709)
· El arrendamiento de
obras es un contrato por el cual una de las partes se compromete a hacer una
cosa para la otra, mediante un precio convenido entre ellas (Art. 1710)
· El arrendamiento es
un contrato consensual.
· La cosa arrendada
puede ser mueble o inmueble.
· El arrendamiento es
un contrato oneroso: el precio es de la esencia del contrato. No es necesario
que el precio esté determinado; basta con que sea determinable.
· No es necesario que
el precio se pague en dinero. Además puede ser pagado en fracciones periódicas
o globalmente, al término o al inicio del contrato.
· El arrendamiento no
es rescindible por lesión. Pero si el precio es irrisorio o vil, el contrato
debe recibir la clasificación de préstamo de uso o comodato, o bien, ser
declarado nulo.
· Las cláusulas que
indiquen el pago en moneda extranjera son nulas.
· El derecho de
arrendamiento es un derecho mobiliario, por consiguiente puede ser dado en
prenda, salvo que se prohiba expresamente en el contrato.
· La regla del Art.1742
del Código civil puede ser derogada por las partes: en efecto, el contrato de
arrendamiento puede ser concluido intuitu personae.
· El arrendador puede
prohibirle al arrendatario el subarrendamiento de la cosa. Puede prohibirle que
la preste o que se desapodere de algún modo de ella.
· Es válido el
arrendamiento de la cosa ajena, pero si el arrendamiento no puede ser cumplido
por oposición del propietario, el arrendatario puede pedir la resolución del
contrato con abono de daños y perjuicios.
· La compra por un
tercero de la cosa arrendada no surte efecto sobre el contrato de
arrendamiento: el nuevo propietario pasa a ocupar el lugar del arrendador
primitivo. La venta no surte efecto sobre el contrato de arrendamiento
consentido por el antiguo propietario, a menos que el arrendador se hubiese
reservado ese derecho al concluir el contrato con el arrendatario.
· La regla establecida
por el Art. 1720 puede ser derogada por las partes. Las reparaciones pueden ser
puestas a cargo del arrendatario.
· Las partes pueden
derogar la obligación de información a cargo del arrendador.
· Las partes deben
indicar en el contrato el uso que se le dará a la cosa arrendada.
· Puede incluirse una
cláusula que descarte el Art. 1724 y obligar al arrendatario a sufrir los
inconvenientes de las reparaciones, cualquiera que sea su duración.
· El arrendador puede
exigir fiadores para la realización del contrato.
· En principio, son
nulas las cláusulas de precio sujeto a índice. Y por ser nulas estas cláusulas,
el contrato es nulo en su totalidad, por cuanto el precio es un elemento
esencial del contrato. Si se declara la nulidad del contrato, los precios
pagados como alquiler serán imputados como abono de reparación por el uso
indebido de la cosa.
Reglas relativas al alquiler de muebles
· Puede dar en alquiler
la persona que tenga en su poder un bien mueble: propietario o usufructuario.
· Sólo puede
recaer el arrendamiento sobre cosas no fungibles o consideradas como tales por
las partes.
· En el arrendamiento
de muebles es válida la cláusula de pacto comisorio.
· El alquilador debe al
inquilino garantías por los daños que causen los vicios ocultos de la cosa, a
menos que se estipule la irresponsabilidad del alquilador.
· El inquilino, además
de pagar el precio, debe usar la cosa según su destino, conservarla y
devolverla en buen estado. Responde de los deterioros causados por su culpa.
Bibliografía: Mazeaud, Henry, Leon y Jean; Lecciones de Derecho Civil
EJEMPLO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ENTRE: De una parte, <<...>>, dominicano(a), mayor de edad, provisto de la cédula de identidad y electoral No. <<...>>, domiciliado y residente en esta ciudad, quien en el presente contrato se denominará EL ARRENDADOR; y de la otra parte, <<...>>, dominicano(a), mayor de edad, provisto de la cédula de identidad y electoral No. <<...>>, domiciliado y residente en esta ciudad, quien en el presente contrato se denominará EL ARRENDADOR; y de la otra parte, , quien en lo que sigue en el presente contrato se denominará EL ARRENDATARIO;
SE HA CONVENIDO Y PACTADO LO SIGUIENTE:
PRIMERO: EL ARRENDADOR arrenda a EL ARRENDATARIO, quien acepta: <<...>> , ubicado en la calle <<...>>, del sector de <<...>>, en buen estado, que ha sido visto, examinado y encontrado a su entera satisfacción por EL ARRENDATARIO, quien lo usará para <<...>> exclusivamente, no pudiendo dedicarlo a otro uso, ni cederlo onerosa ni gratuitamente, ni sub-alquilarlo en todo, ni en parte, sin el consentimiento por escrito de EL ARRENDADOR.
SEGUNDO: EL ARRENDATARIO queda obligado a mantener el objeto del presente arrendamiento en buen estado, y todo los desperfectos en sus paredes, puertas, ventanas, pestillos, cerraduras, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias (obstrucción de inodoros, lavamanos, baños, bidet, fregaderos, y cualquier otro desague, cambios de zapatillas, roturas de llaves, etc) serán reparados o repuestos por EL ARRENDATARIO. También queda a cargo de EL ARRENDATARIO la pintura interior del <<...>>.
TERCERO: EL ARRENDATARIO se compromete a no hacer ningún cambio o distribución nueva, sin la previa autorización por escrito de EL ARRENDADOR y en caso realizar mejoras, quedarán en beneficio de EL ARRENDADOR, sin compensación de ninguna especie.
CUARTO: EL ARRENDADOR declara haber recibido a su entera satisfacción de manos de EL ARRENDATARIO la suma de <<...>>PESOS ORO (RD$<<...>>), por concepto de <<...>>.
QUINTO: Este Contrato tendrá una duración de <<...>>, meses, a partir del día <<...>>, del mes de <<...>>, del año <<...>>, hasta el día <<...>>, del mes de <<...>>, del año <<...>>.
SEXTO: Las partes acuerdan que los servicios de <<...>> serán por cuenta de EL ARRENDATARIO.
HECHO Y FIRMADO de buena fé en dos originales del mismo tenor, siendo uno para cada una de las partes, en la ciudad de <<...>>, a los <<...>> días del mes de <<...>>del año <<...>>.
<<...>> <<...>>
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
Yo, <<...>>, Notario Público de los del Número para el <<...>>, CERTIFICO Y DOY FE: que las firmas estampadas en el presente documento fueron puestas, libre y voluntariamente en mi presencia por los señores <<...>> (Arrendador) y <<...>> (Arrendatario), de generales que constan en este mismo acto, quienes me han manifestado que son estas las firmas que acostumbran usar en todos los actos de sus vidas, tanto públicos como privados, por todo lo cual debe dárseles fe y crédito. En la ciudad de <<...>>República Dominicana, a los <<...>> días del mes de <<...>>del año <<...>>.
<<...>>
Notario Público
SE HA CONVENIDO Y PACTADO LO SIGUIENTE:
PRIMERO: EL ARRENDADOR arrenda a EL ARRENDATARIO, quien acepta: <<...>> , ubicado en la calle <<...>>, del sector de <<...>>, en buen estado, que ha sido visto, examinado y encontrado a su entera satisfacción por EL ARRENDATARIO, quien lo usará para <<...>> exclusivamente, no pudiendo dedicarlo a otro uso, ni cederlo onerosa ni gratuitamente, ni sub-alquilarlo en todo, ni en parte, sin el consentimiento por escrito de EL ARRENDADOR.
SEGUNDO: EL ARRENDATARIO queda obligado a mantener el objeto del presente arrendamiento en buen estado, y todo los desperfectos en sus paredes, puertas, ventanas, pestillos, cerraduras, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias (obstrucción de inodoros, lavamanos, baños, bidet, fregaderos, y cualquier otro desague, cambios de zapatillas, roturas de llaves, etc) serán reparados o repuestos por EL ARRENDATARIO. También queda a cargo de EL ARRENDATARIO la pintura interior del <<...>>.
TERCERO: EL ARRENDATARIO se compromete a no hacer ningún cambio o distribución nueva, sin la previa autorización por escrito de EL ARRENDADOR y en caso realizar mejoras, quedarán en beneficio de EL ARRENDADOR, sin compensación de ninguna especie.
CUARTO: EL ARRENDADOR declara haber recibido a su entera satisfacción de manos de EL ARRENDATARIO la suma de <<...>>PESOS ORO (RD$<<...>>), por concepto de <<...>>.
QUINTO: Este Contrato tendrá una duración de <<...>>, meses, a partir del día <<...>>, del mes de <<...>>, del año <<...>>, hasta el día <<...>>, del mes de <<...>>, del año <<...>>.
SEXTO: Las partes acuerdan que los servicios de <<...>> serán por cuenta de EL ARRENDATARIO.
HECHO Y FIRMADO de buena fé en dos originales del mismo tenor, siendo uno para cada una de las partes, en la ciudad de <<...>>, a los <<...>> días del mes de <<...>>del año <<...>>.
<<...>> <<...>>
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
Yo, <<...>>, Notario Público de los del Número para el <<...>>, CERTIFICO Y DOY FE: que las firmas estampadas en el presente documento fueron puestas, libre y voluntariamente en mi presencia por los señores <<...>> (Arrendador) y <<...>> (Arrendatario), de generales que constan en este mismo acto, quienes me han manifestado que son estas las firmas que acostumbran usar en todos los actos de sus vidas, tanto públicos como privados, por todo lo cual debe dárseles fe y crédito. En la ciudad de <<...>>República Dominicana, a los <<...>> días del mes de <<...>>del año <<...>>.
<<...>>
Notario Público
